天津万科玻璃厂项目可行性研究报告

??天津万科玻璃厂项目?可行性研究报告??????????????????????天津万科兴业(集团)有限公司?二零零壹年八月??目录第一章项目决策背景1.????内部因素2.????外部因素第二章项目概述1.??项目区位及用地2.项目宗地现状3.项目周边的社区配套4.项目周边环境5.项目市政配套分析6.土地价格第三章项目法律及政策性风险分析1.项目用地取得土地使用权法律手续分析2.项目合作方式及风险评估3.总体评价第四章市场研究1.??区域市场成长状况2.??区域市场供应产品特征3.??整体市场对本案影响因素4.??目标客户、产品及价格定位第五章规划设计要点1.??初步规划设计思路2.??规划设计的可行性分析第六章项目开发计划1.??开发机遇2.??开发周期安排3.??销售周期安排第七章投资收益分析1.??成本预测2.??税务分析3.??经济效益分析4.??项目资金预测第八章可行性结论1.??项目优势2.??项目劣势3.??结论及建议??????第一章项目决策背景?一.内部因素1.天津万科公司项目布局万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而