布吉中心广场可行性分析

[布吉中心广场]项目可行性分析报告[布吉中心广场]裙楼商业项目可行性分析报告[布吉中心广场]裙楼商业项目目录1、发展商提供返租的资金预算及可行性论证。（发展商对返租承诺的确定及新手法）2、项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析3、购买商铺的客户群体分析4、大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析5、布吉火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析6、结论策划说明在组织此报告以前，我司结合了项目的一些实际情况，综合了项目目前一些综合性因素而成：1、对于布吉中心广场，只考虑二、三、四层返租，五层自营出售。2、布吉中心广场二---四层裙楼为天虹商场或沃尔玛经营百货类超市。3、项目返租部分返租的时间定为15年。4、投资分析中的利率按现行银行活期利率2.25%计。5、在进行资金预算时，我们只按营销利润进行核算而忽略项目的成本预算。6、策划的主体思路是体现贵我双方的会议精神。1、发展商提供返租的资金预算及可行性论证（发展商对返租承诺的确定及补偿手法）对于发展商提供返租的方案，当然在操作手法上会有些难度，但结合我司多年的营销经验，其操作应当说是非常可行的。1、返租营销与自售营销的对比分析A、返租营销方式首先分析目标客户群是哪些，在返租方式情况下，我们的目标客户群是针对投资客户，投资客户是深圳最多的一类阶级－中产阶级，他们购铺所看重的是获取投资高回报及铺位具有可见的升值空间，因而具有稳定的回报与升值就成为他们闲余资金的避风港，在我们销售的彩福世纪商城客户中，购买返租铺位客户都是冲着10年返租每年8%租金收益而来，对于8％的租金回报来讲，高于存款利息近4倍，而且又有国有房地产公司的兑现保障，因而购铺风险较其他投资品种低，客户购铺对于他们来说只需支付40％的首期款，其余的供铺款可用返租租金冲抵，10年后的商铺用于出租或转让均有更大收益，当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心的表现。事实上，返租回报在深圳商铺销售中已成为共同的营销手法，只是返租年限长短不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺已成为共识。对于开发商而言，返租回报也是有利的，这是因为首先可极大刺激客户购铺欲望，促进销售以利于回笼资金，便于后续项目的滚动开发。