中海成都市地王项目全程策划建议方案

谨致——尊敬的客户：中海兴业（成都）发展有限公司您好！受贵公司委托，我司对〖中海·国际社区〗项目进行了较全面的评估和有关的市场调研工作，旨在对〖中海·国际社区〗项目的整体定位、开发、规划、营销策略、配套开发运作，以及总体营运策略等关键性问题做出战略性的建议。按照贵司提供的〖中海·国际社区〗策划顾问竞答任务书要求，本次报告的主要目的是通过市场竞争形态分析和消费群细分，论证〖中海·国际社区〗的整体发展策略，从成都区域、西南地区、乃至全国的层面，深入剖析项目目前和未来所面临的问题，制定针对性、前瞻性策略，解决从开发到营销方面的全局性课题。本建议重点在于宏观策略的分解与论述，是〖中海·国际社区〗项目开发思路的集合，关于具体的开发方式及营销方式，有待双方作进一步深入磋商，届时我司将提出一套更具体，更适合〖中海·国际社区〗项目的开发策略及营销推广思路。同时，也会动用我司国际知名建筑设计师雷纳多·罗西（RenatoRussi），对项目整体规划设计，提出具体的建议。现将“中海成都地王项目全程策划建议报告”交予贵司，请收阅！顺颂商祺，并致礼！二OO四年六月九日第一篇项目宏观政策环境背景一、宏观政策对房地产行业发展将进行有效调控近一段时间以来，国家先后颁布了121文件、18号令及提高固定资产投资项目资本金比例、深入开展土地市场治理整顿工作等政策行为，意图通过宏观调控，促进房地产市场持续稳定健康发展，从国家统计局最新公布的全国房地产开发景气指数表明，今年前4个月，随着房地产开发投资增幅明显回落，“国房景气指数”呈“几”字形，升降明显，已经回落到2003年以来的最低点。这表明，年初以来国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效，全国房地产开发景气水平趋向正常。(一)金融紧缩政策------中国房地产业二次提升的动力源中国房地产业的第一次提升是从1998年的房改释放了住宅市场当中的商品房开始的。在接下来的5年中，中国的房地产业每年以平均22%的速度在增长，2003年更是达到了32.5%的增速。但中国人民银行2003年发布的121号文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）抑制了房地产的大规模信贷行为，房地产商转而寻求其他方式的地产融资。世界经济发展的历史证明，房地产市场和资本市场的结合是地产发展的拐点，那么，中国房地产