案例36开发商对物业管理情况的承诺与物业管理公司的说法谁的算数

www.fdcsky.cn案例36开发商对物业管理情况的承诺与物业管理公司的说法谁的算数?情况一：一位业主购买了一套高档公寓并且已经入住。按照该公寓物业管理收费标准，这个业主购买的这套房屋每月要交纳物业管理费500多元，而且每半年结算一次。在与开发商签订购房合同时，该业主表示难以接受这样高的物业管理费用。售楼小姐说，考虑到该小区已售出80％，可以为他减免三分之一的费用。可是这位业主人住后，小区物业管理公司仍然要按全价收取物业管理费。于是业主与物业管理公司之间爆发了一场收费大冲突。情况二：家住广州某花园的王先生，在购房时开发商承诺物业管理费为6角钱每平方米，并有管道煤气、24小时热水等配套服务，且写进了购房合同中。但王先生称入住一年，非但管道煤气、24小时热水等没有落实，物业管理费反而涨到了8角钱每平方米，王先生找物业管理公司提出质问，物业管理公司回答说自己是依据国家标准收费的，发展商说的不算数。找发展商询问，发展商则非常遗憾地称，现在物业管理工作交给了专业的物业管理公司，自己也没有办法约束。问题：(1)开发商能不能对物业管理问题做出承诺?能否把其承诺写进合同?(2)开发商的承诺对物业管理公司有没有约束力?(3)开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任?简要说明：现在有些开发商动不动就一通承诺，什么价格降至最低，服务提到最高，管理商久负盛名等等，其目的非常明确，就是只要客户跟它签了合同就行。然而物业管理毕竟不是房地产开发，开发商卖了房子卷了钱就走，物业管理公司究竟如何以及物业管理公司对其承诺是否认同就不闻不问了。我们相信，随着人们的法律意识的逐渐增强，这方面的问题将会在最近的几年里越来越多。详细评析：(1)开发商能不能对物业管理问题做出承诺?能否把其承诺写进合同?这个问题上我们和北京世联律师事务所郭玉涛律师的观点是一致的。郭玉涛律师认为，物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系。房屋买卖当事人一方是发展商，另一方是购房客户，两者间是买卖合同关系。物业管理当事人一方是物业管理公司，一方是住户，两者间是服务合同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合，比如购房客户往往就是住户，而卖房的发展商也可能又承担了物业管理者的角色，但无论如何，这两种合同是独立的、有区别的。而物业管理费用、标准、服务内容等，实际上就是物业管理法律关系中的