万科物业管理测算模型

编制说明编测说明编制目的：估算物业售后净支出，反映项目物业管理前期盈亏预期。测算前提：1、从项目接管开始(以首期发售房入住日为准)到接管面积饱和时。2、以接管项目为测算对象，不涉及物业管理公司本部。3、不受会计核算、报表口径局限。4、适应于集团内新项目可行性、新项目物业管理分析测算。测算依据：1、营业收入按集团有关确认规定。2、营业成本、期间费用按权责发生制确认。3、国家、地方政府、集团有关物业管理内容、标准法规政策规定。4、接管项目规划设计指标、交付标准、售楼书、销(预)售合同。5、集团或所在区域、公司平均物业管理费收缴率水平。测算原则：1、谨慎性。不高估收入(收费标准、收费率)，不低估成本费用。2、重要性。保证测算结果的正确性，避免出现重大缺、漏项。3、实质重于形式。对政策界定尚不明确的问题，根据业内惯例和现行操作的可行性判断。4、直接费用直接计入，不能直接计入的费用采用适当分配方法分配计入。测算时间：1、地产进行新项目可行性论证时。2、物业管理公司对外接盘时。3、物业管理公司接管地产楼盘前。测算分工：1、集团内项目，除“开发商承担费用”由地产公司编测外，其余均由物业管理公司编测。2、集团新项目可行性论证时的测算由地产公司项目发展部门组织。3、对外接盘均由物业管理公司编测。4、汇编后的测算稿，地产公司、物业管理公司各执一份，同时报集团财务管理部、物业管理部审核、备案。注意事项：1、坚持以收支事项为测算基础，合理建立量—价—时计算关系、力求体现计算过程。如“饱和营业收入”测算表中不同收费标准的收费面积应对应建筑结构形式单列(在该建筑结构形式下增设行次)。人员可采用0.5个人、1.5个人等非整数方式计算费用。2、饱和营业收入按权责发生制确认测算，营业收入(管理费)=饱和营业收入*收缴率3、区分单价和成本/M2、收入/M2的不同，区分管理面积、建筑面积、收费面积、计费面积(计算成本、费用的面积)的不同。成本/M2、收入/M2按收费面积计算。4、委托资产经营收入分业主委托、开发商委托，同一资产不要重复测算。5、测算时必须充分了解项目的结构、用途、周边环境、各种配套设施、运作的标准和方式、费用的结算内容与方式等，并根据这些情况的变化及时调