物业公司高胜诉率的“奥秘”

物业公司高胜诉率的“奥秘”７月５日，北京市发改委、北京市建委在远洋大厦举行《北京市物业收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》听证会。与以往不同的是，这次市发改委在听证会开始前就向媒体公布了２３位听证代表的名单，其中包括有关部门代表５人，消费者代表１１人，经营者代表７人。此举在北京听证会历史上还是第一次。政策的制定者开始倾听民意，这种现象令人可喜。然而，现实却常常令人尴尬，据记者调查，在目前剧增的物业公司对业主的诉讼中，物业公司的胜诉率之高令人惊叹，难道参与诉讼的业主都是于理有亏吗？记者日前就此问题采访了有关专家。一个典型案例在记者采访中，北京市第二中级人民法院某法官透露，目前约７０％的纠纷原因是业主与物业公司之间未订立合同，而他认为，物业管理合同是确立业主与物业公司各自权利义务的准则。物业管理合同是物业管理者与房屋所有权人、使用人（统称为业主）就对房屋、公共设施、公用设备及相关场地实施维护和管理达成的协议。这是一种提供劳务的委托合同。他表示，１９９７年８月建设部、国家工商局发布了《物业管理委托合同示范文本》，从而为订立合同提供了参考依据。实施物业管理应签订合同，但在审判实务中，却有近７０％的纠纷中业主与物业公司间未订立合同。而未订合同的原因有什么呢？据记者调查，原因是多样的。而这其中有业主的原因，也有物业公司本身的原因。记者日前追踪的一个案件很有代表性，最近通州区某物业管理公司起诉３０名业主拖欠物业费。案件经过几番审理后，该物业公司胜诉了。据记者采访该案件中的业主反映，该物业公司当初要求业主签的物业管理委托合同是该物业公司自己起草的，通篇服务内容笼统，没有清晰的标准，甚至没有协议的有效期，但却处处强调业主的缴费义务。这样的所谓“合同”受到了业主的抵制，许多业主拒签。一些签定了合同的业主反映，在日常的小区管理中，该物业公司服务水平非常低劣，冬天的积雪经常一个月不扫，在积雪成冰后，有业主甚至滑倒摔伤，在业主强烈抗议后，该物业公司仍然无动于衷，只是等两个月天气转暖后，才派人扫除了已经融化殆尽的积雪。平时，业主家中的供水或暖气设备出现问题，该物业维修人员也是能推就推，推诿扯皮是常事。但一年后，该物业公司拿着其所谓的“合同”，起诉了小区内的未交物业费的业主，要求业主为