从美林花园谈前期物业管理

从美林花园谈前期物业管理?不久前，北京美林花园搞了一次物业管理招标活动。我认为，这次活动无疑是一种有意义的尝试和进步，效果是很好的。但是，此次活动也有欠缺，没有体现出“前期物业管理”的概念就是一种欠缺。?什么是“前期物业管理”呢，相信大多数读者对此极为陌生，这是很正常的。因为物业管理作为一个产业在国内出现并贴近大众实在是太晚了，1999年10月14日，建设部才下发建住房[1999]246号文件，正式向全国推广《前期物业管理服务协议》标准格式文本。该文本制定期间，笔者受建设部住宅产业司物业管理处领导的邀请，对其中一些条款提出过建议并得到了有关领导的重视，所以对一些问题有自己的看法。《前期物业管理服务协议》中，对“前期物业管理”作如下定义：“前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理”。?由此可见，“前期物业管理”与我们通常理解的物业管理是不同的两个概念。主要区别在于时间段和法律关系主体的不同。时间段的区别在于，一般意义上的物业管理活动从业主委员会选聘物业管理公司后开始，而前期物业管理仅在业主委员会成立之前存在；法律关系主体的区别在于，一般意义上的物业管理，由业主委员会选定物业管理公司，而前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，所以无法由业主委员会选聘物业管理公司。但由于业主已经入住，必须立即开展物业管理活动，因而此时往往由开发商选聘物业管理公司，或由开发商直接从事物业管理工作。?规定这个“前期物业管理”有什么实际意义呢？我们还以美林花园为例来谈。美林花园的业主委员会尚未成立，是由发展商作为招标方接受几家物业管理公司投标的，因此，美林花园实际上是在为其前期物业管理进行招投标活动。?这就会出现一些问题，参加投标的物业管理公司并没有意识到自己仅仅从事前期物业管理工作，否则他们不可能有很高的积极性。招标方也称将与物业管理公司签订较长年限的物业管理合同，并且也只有较长的年限才能保障物业管理公司取得商业收益。但对于美林花园的业主而言，竟标确定的物业管理公司只是从事前期物业管理工作，开发商与其签订的合同无法约束广大的住户。所以，业主委员会成立后，从法律上讲，无论该物业管理公司干的如何，业主委员会都具有解聘该物业管理公司的权利。?麻烦就出在这里，假设该物业管理公司刚干了一年半载正准备大干一