上海业主封闭自家观景阳台被物业告上法庭案例

上海业主封闭自家观景阳台被物业告上法庭案例沪上的很多高档住宅都带有景观阳台。但景观阳台究竟该如何使用？买下房子后业主是否可以自由处置自家的景观阳台？上海市某幢商品房5位业主因擅自封闭自家景观阳台，被物业公司告上法庭。日前，静安法院一审判决，5户小区业主拆除其原先封闭景观阳台的玻璃。3年前，购置了上海市万航渡路某幢商品房大楼物业的业主，与房产开发商签订了《上海市商品房预售合同》。该合同附件五约定，应遵守该物业管理公约和《前期物业管理服务合同》的一切条款。入住的业主还与房产商订立了一份《物业管理服务公约》，该公约约定，除非得到管理者事先书面同意，不得在土地及物业任何部分装置或竖立任何招牌，不得以任何形式影响或改变物业的外观。2001年4月1日起，上实物业管理（上海）有限公司受房产商的委托，对该小区进行前期物业管理。今年3月31日，该物业公司与该小区的业主委员会签订了《小区物业管理服务合同》。自2001年5月至2002年12月间，该小区的一些业主用无框玻璃封闭了自家的景观阳台。今年5月24日，该小区的业主委员会向全体小区业主发出公告，就“是否封闭景观阳台”进行了全体业主代表表决。根据表决的结果，业主委员会决定维持原业主公约中不允许封闭阳台的约定，请广大业主自觉遵守。同日，小区业主委员会还致函物业公司，要求物业公司采取措施拆除阳台封闭物。6月下旬，上实物业管理（上海）有限公司分别对6户业主提出起诉（后对其中1户作了撤诉），称这些业主违反了购房时签署的《物业管理服务公约》和《承诺书》，未经允许擅自对景观阳台实施封闭，损害了小区景观和全体业主利益，要求这些业主拆除封闭玻璃。被告上法庭的5户业主则认为，物业公司是受业主委员会委托，为小区提供物业管理服务的机构，其本身不具备诉讼主体资格。若认为所封闭景观阳台的行为损害的是全体业主的利益，也应当由业主委员会来提起诉讼。他们还强调，小区《物业管理服务公约》是业主与房产开发商所签订，物业公司并未参与该公约的签订，物业公司无权行使该公约所赋予的权利。而《承诺书》系小区业主对其他业主相邻权不受侵害所作出的保证，因此提起诉讼的主体只能是其他业主而非物业公司。法院认为，涉案的5户业主与房产开发商签订的《物业管理服务公约》，合法有效。现5户小区业主擅自封闭自己居住的房屋景观阳台，违反了该公约的规定。作为前期物