[营销星球]广发证券：长租公寓系列-从EQR透视美国公寓运营模式

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/37专题研究|房地产2017年07月31日证券研究报告本报告联系人：李飞gflifei@gf.com.cnTable_Title房地产行业长租公寓系列深度报告之二——从EQR透视美国长租公寓运营模式Table_AuthorHorizontal分析师：乐加栋S0260513090001021-60750620lejiadong@gf.com.cnTable_Summary核心观点：?EQR公司简介：美国市场领先的公寓型REITsEQR(EquityResidential)成立于1969年，在1993年正式上市，是美国第一家上市的公寓型REITs，市场份额始终高居前列。2016年，EQR拥有物业数量302个，公寓房间数共计7.75万间，拥有数量为全美第三。?EQR融资优势：REITs助推高效融资融资端，美国完善的REITs上市流通制度为EQR高效便捷的股权融资提供基础，实际上，这也是美国公寓企业普遍采用自持模式的核心前提。除股权融资外，EQR还以债权融资作为补充，并且得益于较低的杠杆水平、稳健的现金流以及REITs税收豁免债务优惠政策，EQR的债务资金成本处于低位。?EQR投资策略：踏准市场节奏，精准投资投资端，EQR能够根据整体市场状况制定精准投资战略。EQR总共经历了3阶段发展，第一阶段，1993年至2000年前后，在美国整体租赁公寓市场资产回报率较高的背景下，其借助高效多元的融资渠道顺势进行了大规模扩张；第二阶段，2000年至2005年前后，美国公寓资产价格快速上涨，资产回报率呈现下降，这一阶段EQR放慢了扩张节奏；第三阶段，2006年至今，美国公寓市场呈现分化，EQR逐步聚焦核心市场，加大核心市场布局的同时，逐步直至完全剥离非核心市场物业，并且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准市场（低买高卖）。?EQR运营优势