[营销星球]聚合赋能，素质教育领先商业模式_

证券研究报告教育行业深度报告【广证恒生教育】素质教育系列Ⅲ教育综合体：聚合赋能，素质教育领先商业模式2018.09.22黄莞（分析师）史玲林（研究助理）电话：020-88832319邮箱：huangguan@gzgzhs.com.cnshi.linglin@gzgzhs.com.cn执业编号：A1310517050001A1310118080004投资摘要：本文创新之处：素质教育企业多数聚集在早期，单体机构体量小、获客成本大，截至2018年8月，87.11%的融资事件分布在A轮及之前。且单一素质教育机构难以满足消费者多元化需求。而教育综合体以解决素质教育行业痛点的角色，自2015年开始走入投资者视野，截至2018年中旬我国教育综合体已超1000家。本文将从消费者、入驻机构、主导方三方需求入手，深剖教育综合体兴起背景，并试图拆解目前各种商业模式的竞争壁垒与实现可持续盈利的关键点，为行业投资与发展提供借鉴。三方需求：从终端消费者需来看，便利性与品牌保障是核心需求；从直接参与机构来看，相关资源赋能，改善风险水平与盈利能力是核心需求；从三大主导方来看，地产转型、教培机构流量再利用、业态升级盘活商业资产是其核心需求。目前我国市场上的教育综合体主要有以下三种形式：（1）以地产企业为主布局的“社区流量共享+深度合作”社区服务类教育综合体。地产利用自身社区地产资源及流量，引入教育机构形成教育综合体。一方面能为教育机构降低租金成本、获客成本，另一方面带来地产溢价，并促使地产深度转型“地产+教育”，提高综合竞争力。如万科城市营地、卓越方茄城等。（2）以第三方运营商为主布局的“教育流量共享+消费业态延伸”教育城商业综合体。由第三方商业机构独立策划打造的教育商业体，实质是聚焦教育培训及相关业态的主题商业体，通过引入教育机构实现业态升级盘活商业资源，因此除了教育培训业态外，还涵盖有儿童商品零售、游乐场、餐饮设施等。此类综合体能够降低企业租金成本，并盘活日渐衰退的购物中心业态。如七巧国、BabyCity等。（3）以教育行业龙头企业为主布局的“教育资源赋能+投资孵化”素质教育孵化器综合体。一般由主导教育机构利用自身教育资源与流量，为入驻机构提供教