[营销星球]华泰证券：城市研究-雄安，雄则安

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准1证券研究报告行业研究/深度研究2017年04月05日房地产增持（维持）谢皓宇执业证书编号：S0570515070001研究员010-56793955xiehaoyu@htsc.com郝亚雯010-56793951联系人haoyawen@htsc.com1《房地产:通向成功的中国版列岛改造计划》2017.042《房地产:如何理解9折和95折间的天壤之别》2017.033《房地产:不光调控独舞，还有货币加持》2017.03资料来源：Wind雄安，雄则安城市研究系列之京津冀篇（二）雄安新区定位之高，土地改革、区域发展、产业互补一个都不能少雄安新区规划规格之高，在国内可谓前无古人，而其产业转移，在国外也是前所未有，历史上有非常多他国失败的经验，均是搬迁失败。因此，我们有理由认为，这么多失败的教训在当前的雄安新区不会发生，那么也就不会有和历史一样的路径。我们将从4个方面分析，分别是土地模式（贯彻房住非炒）、区域发展规划（都市圈还是城市群）、产业互补（怎么样满足智慧绿色城市）、国际经验（日本1972年经济转型期做的列岛改造计划）。土地一定需要改革，租售并举中的租可能史无前例的高比照深圳和上海案例，会发现其都是中国“穷时代”诞生的，都是从房地产开始，因为没钱，所以需要土地，也就有了房地产。这一次是富时代下的新区，所以并不会起步就需要大量的外部资金投入。那这么大的级差地租如何修复？同时，没有商品房市场，人口流动也会受到抑制。所以，雄安新区的商品房市场一定会存在，但时间点可能并不是现在，“租售并举”中的租可能将史无前例的成为重点中的重点。从都市圈发展到城市群发展，房价从多L台阶到多V在京津冀、长三角、珠三角当中，长三角和珠三角属于城市群，京津冀属于都市圈。在典型的都市圈中，距离是一切，越靠近中心，一定好于远离中心的区域，因为这是外溢性发展模式，因此，都市圈就是典型的多L型台阶，每隔一段距离，就会有更低廉的价格（包括人力价格、资产价格、消费价格）。然而，长三