仲量联行：远洋地产养老地产总体研究终期报告初稿

远洋地产养老地产终期报告初稿仲量联行2010年6月总体研究1目录一、中期报告总结…………………………………………………………………………………...3二、进入北京养老地产策略…………………………………………...………………………25三、进入上海养老地产策略……………………………………………….…………………107四、研究总结……………………………………………….…………………….…………199一、中期报告总结3养老地产发展上海养老地产区域研究北京养老地产区域研究国际案例分析开发模式建议4美国养老地产的发展特点及借鉴意义美国的养老地产发展有赖于自己得天独厚的优越自然、人文和经济条件，形成了下面几个特点：地广人稀，老龄化进程慢；土地价格低廉，建筑群布局宏大，室内空间宽敞，民居以独立式别墅为主：因而退休社区这样的布局宽宏的养老地产形式，虽非美国发明，但在美国为流行，并在此基础上拓展发明了持续照护退休社区个人主义备受推崇，独立意识深入人心，老人普遍比较自立：相对容易接受入住（甚至是非市区的）机构，而不是像日本一样选择“居家安老”或“多代居住”，并且在相对低龄的时候入住退休社区，寻找“退休后的新生活”。这也是退休社区休闲娱乐主题鲜明的原因。目前中国养老机构中以低龄休闲为主题的寥寥无几，上海的银都豪锦是个成功的例子流动性强，交通便利，人人都有开车的习惯：客观上使市郊、风景区的养老地产更能为老人和家属接受。反观中国，对区位的敏感性就要强许多，这也使亲和源项目大的遗憾商业意识较强：私营企业较早地参与到职工退休福利（住宅）、养老地产的开发中，分担了一部分的国家福利体系责任。因为私营企业在公益目的的同时要兼顾盈利，因此更多地关注设施豪华、收费较高、收益率也高的高端养老地产的开发。比如在辅助生活住宅的开发者中超过80%的都是私营企业，因为这个物业品种针对的是富有的老人，收益率比其他的都高，客观上也促进了这个物业品种在美国的高度发达水平经济发达，收入水平较高、享受观念普遍：老人普便比较富有（自己拥有住房产权