[营销星球]物业服务行业深度报告：峥嵘初现-20181121-光大证券-35页(5)

敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告2018年11月21日物业服务海外消费峥嵘初现——物业服务行业深度报告海外行业深度本篇报告旨在简要概述我国物管行业的行业特征，头部企业的优势体现及其成长路径。◆我国物管行业竞争环境优渥，具备龙头企业壮大基础城镇化红利下的地产繁荣及民众觉醒的服务消费意识为物管行业提供长期增长支撑。行业处于高速发展阶段，面临较低的周期风险和政策风险。预计到2020年全国物业管理规模可达243亿平米，基础服务收入规模将突破1万亿元。目前行业亦处于整合初始阶段，市场格局依旧高度零散。但持续发酵的市场化进程令行业集中度加速提升，行业领先集团初露峥嵘。物业管理轻资产扩张的商业模式也意味着出色的资本回报率和现金转化率。◆头部企业凭借五类优势成为行业趋势受益者物管行业依然属于劳动力密集型产业，竞争要素极难取得破坏性创新，头部企业将是行业整合和发展的核心。通过梳理行业面临的主要风险与竞争事件，我们认为领先企业的竞争优势主要集中体现在5个方面：1）母集团平台实力；2）品牌力；3）项目运营体系；4）中层管理团队及5）资金优势。我们关于物管企业的评分表主要围绕上述5个维度展开。◆头部企业的四类成长路径当前行业企业的增长动力主要来自4个方面：1）基地市场精耕；2）地域多元化发展，布局空白市场；3）多业态发展，住宅非住宅均衡互补；4）布局增值服务，孵化商业模式攫取社区力量资源，培育新兴增长极。我们认为行业业绩和估值水平短期内仍由基础服务板块主导，而中远期关键要素将逐渐由增值服务取代。◆行业首推为绿城服务（2869.HK）和碧桂园服务（6098.HK）受益于物管行业发展趋势，我们对于领先企业的发展前景整体给予正面评价。各公司财报中储备面积数据显示基础服务规模将在未来2-3年高确定性高速成长。综合五维评分表结果，当前我们行业首推为绿城服务和碧桂园服务。二者分别为多元业态发展和基础服务扩张两类增长方式的代表企业。绿城服务：业务呈现多极增长格局，看好其增值服务未来发展。碧桂园服务：管理规模扩张持久迅速，项目盈利能力维持高位。同时建议积极关注估值处于低位的雅生活服务和彩生活。