[营销星球]房地产行业2019年策略报告：廿载不尽风流，雄关漫漫征途

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]行业研究/房地产证券研究报告行业深度报告2018年12月26日[Table_InvestInfo]投资评级优于大市维持市场表现[Table_QuoteInfo]-34.87%-24.13%-13.38%-2.64%8.10%18.85%2017/122018/32018/62018/9房地产海通综指资料来源：海通证券研究所相关研究[Table_ReportInfo]《如何理解中央经济工作会议地产表态》2018.12.22《房地产行业11月报：开工增速上行未推升销售，板块估值回升》2018.12.24《投资开工高居不下，来年基数压力不减》2018.12.17[Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊Tel:(021)23219747Email:tll5535@htsec.com证书:S0850510120001分析师:谢盐Tel:(021)23219436Email:xiey@htsec.com证书:S0850511010019分析师:杨凡Tel:(021)23219812Email:yf11127@htsec.com证书:S0850518070003分析师:金晶Tel:(021)23154128Email:jj10777@htsec.com证书:S0850518120002廿载不尽风流，雄关漫漫征途——中国房地产发展回顾与展望[Table_Summary]投资要点：?从1998年住宅商品化改革以来，迄今中国房地产市场化进程走过了二十个年头。我们认为，影响中国房地产进程的三大主要因素（土地、人口、货币）在不同时期的作用存在差异，这构成了二十年来中国房地产发展进程主要视角。?（一）房地产市场化启动阶段：从1998年住宅商品化改革至2002年土地招拍挂市场化改革前，农村人口不断涌入城镇，土地招拍挂制度尚未启动，土地的供给大于人口增长。该阶段商品房市场逐步活跃，销售面积、销售额增速保持较高数值，地价和房价涨