[营销星球]恒大研究院-恒大研究院专题报告：中国人口大迁移

请务必阅读正文之后免责条款部分[Table_Summary]中国人口大迁移恒大研究院研究报告城市规划研究专题报告2018-07-10[Table_Author]首席经济学家：任泽平电话：邮箱：[Table_Author]研究员：熊柴熊柴电话：邮箱：xiongchai@evergrande.com[Table_Author]联系人：闫凯闫凯电话：邮箱：yankai@evergrande.com联系人：白学松闫凯电话：邮箱：baixuesong@evergrande.com实习生韦茜、赵琰怡、尹凯麒、李圳辉等对数据整理有贡献。相关研究：2[TABLE_REPORTINFO]导读：人口是一切经济社会活动的基础，几百年来，全球史诗般的人口大迁徙引发了区域兴衰、产业更替和霸权更迭。人口带来的居住需求更是房地产发展的基本需求，引发了各地区房地产市场的荣衰，美国东西海岸线城市群的繁荣映衬出东北部铁锈州的衰败，中国三大城市群崛起映衬出东北的没落。是什么驱动了人口大迁徙？未来中国人口向何处？带来哪些机会和挑战？我们在业内提出了广为流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，基于该框架在2015年房价大涨前夜成功预测了“一线房价翻一倍”，被评为年度十大经典预测。本文是我们历经半年、耗费大量人力搜集中国近3000个县级单位基础数据分析而成，后续还将推出系列报告，以进一步清晰地展示未来人口流动趋势。摘要：人口迁移的基本逻辑：经济-人口分布平衡。1）决定一个区域人口集聚的关键是该区域经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距，简单地讲，就是人随产业走。我们在2016年借鉴提出经济-人口分布平衡法则作为人口迁移和集聚的基本分析框架，并通过OECD和美日韩的相关数据验证。在市场作用下，人口流动将使得区域经济份额与人口份额比值逐渐趋近1。2）工业发展需要集聚，所以工业化带动城市化，人口大规模从乡村向城市集聚。服务业发展比工业更需要集聚，所以在城