[营销星球]中国人口大流动：3000个县全景呈现

请务必阅读正文之后免责条款部分[Table_Summary]中国人口大流动：3000个县全景呈现恒大研究院研究报告城市规划专题报告2018/9/17首席经济学家：任泽平研究员：熊柴xiongchai@evergrande.com联系人：闫凯yankai@evergrande.com相关研究：1．《城市“抢人大战”：高质量发展、大都市圈战略和土地财政》2018-06-072.《中国人口大迁移》2018-07-103.《全球房价大趋势》2018-08-23导读：人口是一切经济社会活动的基础，人口带来的居住需求更是房地产发展的根基。我们在业内提出了广为流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，基于该框架在2015年房价大涨前夜成功预测了“一线房价翻一倍”，被评为年度十大经典预测，2017年推出的《房地产周期》专著成为超级畅销书。本文是我们对7月报告《中国人口大迁移》的进一步深化，将在探讨多维人口指标的基础上，全景呈现全国近3000个县的人口大流动大趋势。摘要：什么指标更能有效判断人口流动趋势？1）常住人口存在统计偏差和数据缺失问题。常住人口可直接反映人口流动，其中尾数逢0的年份为人口普查，尾数逢5的年份为1%人口抽样，其他年份抽样比例仅1‰，存在统计偏差。非普查年份的常住人口存在一定缺失，比如2016年中国地级、县级行政单位常住人口数据缺失率分别为13%、22%。2）户籍人口、小学生数可辅助深化判断人口流动趋势。户籍人口来自公安部门，比较准确，虽不直接反映人口流动，但仍可间接推断部分情况；如某地户籍人口净迁出，表明该地区缺乏吸引力，常住人口也大概率流出。小学生数据来自教育部门，准确度较高，不仅代表着年轻人口潜力，也代表着背后的家庭，可通过与全国比较、城市分组大致控制人口结构、入学政策等差异，从而对比分析人口流动。3）对房地产市场，当某地常住人口减少或增长低于自然增长、但户籍人口和小学生明显增长，则该地区的置业需求不一定下降，甚至可能会上升。中国3000个县人口流动格局。1）地区层