[营销星球](建议存档)人口因素对我国房地产市场的影响研究——以美国、日本经验的比较

????????????2015年4月人口因素对我国房地产市场的影响研究——以美国、日本经验的比较*摘要及框架人口是影响经济发展的重要因素，更是房地产市场需求端的关键环节。研究人口总量、增速及人口结构等因素与房地产的相互关系及作用，有助于深入了解房地产市场历史、现阶段状况及未来发展潜力或潜在风险。本文第一、二部分分别以国际上房地产历史周期较完整、市场发展较成熟的美国、日本为案例，深入研究人口变化及其与房地产走势的关系。第三部分在国际案例研究的基础上，从人口总规模、城镇化率、出生率及抚养比、人口结构等角度深入研究目前中国人口现状，深入挖掘其对房地产市场需求的影响，并进一步得出中国房地产市场发展潜力及潜在风险；第四部分详细分析不同城市类群的人口及房地产市场特点。*美国“婴儿潮（1946-1964）”与“移民潮（1965-2000）”带来房地产的两次快速增长期。随着出生率下降、移民数量降低，美国人口增速持续走低，人口红利减弱。2005年以后美国老龄化问题日益严重，整体抚养比回升，新增购房适龄人口明显减少，房地产泡沫逐渐破裂，住宅需求和投资跌至低谷，房屋空置率高企。“婴儿潮”与“移民潮”带来房地产需求高峰人口红利减弱催化房地产泡沫破裂*人口总量：人口增速持续趋缓，生育率维持低位1946-1964年间，美国共有近7600万新生儿出生，被称为美国历史上的“婴儿潮”阶段，生育率与人口增长速度达到历史高位。1964年之后美国生育率持续走低并于1976年达到谷底，1977-2007年间生育率缓慢回升，但在2007年后再次下降至历史低位。美国总人口增速在进入21世纪之后始终处于1%以下，并在2013年降至0.72%的历史最低值。图：1960-2013年美国总人口及增长率图：1960-2012年美国总生育率资料来源：Wind，中国指数研究院整理*人口总量：净移民总量于2000年达到高峰，此后逐步减少，人口流入放缓图：1960年至2010年美国净移民人数及增长率1965年之后，美国净移民人数逐步增长，并于2000年达到了852万人的峰值，移民的大量涌入使得美国人口在20世纪90年代获得了较快增长。2000年后由于美国经济增长放缓以及移民政策逐步趋近，美国移民人口出现减