对房地产广告的看法与评估

对房地产广告的看法与评估一、广告泛滥，开发商之间恶性广告战，过多追求版面、频次、多媒体，导致虽然销售成本与广告投资加大，但因信息量爆增而有效接触频次、到达率下降：这无疑能很快使项目形成知名度并引起目标受众注意，同时章显项目的人气和开发商的实力，无形中也使广告成本摊入房价，并客观上形成了项目之间的比拼和攀升，导致地产广告泛滥，最终降低了针对目标受众的到达率，造成信息传递不足。策划必备.《策划大全》www.pagcf.comQ234777305二、集装箱式发布，重漂亮创意轻有效策略，过多使用效果图，诉求同质化：90%以上的项目采取每次广告卖点——罗列：环境、交通、物业、户型等等，结果每次说一大堆优点，个个和别人差不多，结果哪个都没记住。期房过多使用效果图客观上对销售有了很大的促销作用，现房则过多使用实景照片，外立面的形成给客户以信心。多卖点+好效果图+大版面，成为地产广告千篇一面的格局。反之，以现代城、美林花园为代表的少数项目，采用每阶段（为一个月左右）主打一种主力户型或产品，每一次单纯诉求一个卖点，重复三次以上，并在媒体上对例如：“装修烦琐拉开”之类的广告同时发布并运用夹报、DM等各种方式提高到达率和有效接触频次，结果达一波广告卖掉一种产品多套房子，然后打下一次广告，从另一个卖点切入，往复循环，形成受众对项目的深入认识，形成“卖点挨个说，每次拼命说，说多有收获，再说下一个”的良性辅助作用。策划必备.《策划大全》www.pagcf.comQ234777305三、不注重对市场的研究和消费者的细分、投放和诉求上的转换缺乏策略性，与销售阶段的结合不密切，广告缺乏针对性：很多项目的广告给人感觉要把房子卖给所有人，无论好似高档外销公寓还是经济适用房，都普遍缺乏差异性。今天你说：“4大优势”，明天他说：“8大强项”，而未能把自有项目的独特优势（事实上很多项目从定位和规划时也未考虑优势和区隔，而是什么好卖建什么，什么受欢迎就配备什么）凸显出来并反复强调，使项目吸引力最大化。策划必备.《策划大全》www.pagcf.comQ234777305反之，成功的个案和项目在细分市场和对特有消费群上做得十分精准，开盘前的市场预热和内部认购及告知性广告，辅助关活动已经将势和人气造了起来，开盘时就显得轻松和受欢迎，并