西环广场总体营销方案(终)2003.3.31

西环广场专案组目录第一部分西环广场商场总体营销方案51.房地产商如何完成商业物业的开发51.1整体出售51.1.1风险投资机构61.1.2大型经营商户71.2整租81.3开发商自营或参与自营，获取商业收益81.3.1成立合资商业公司81.3.2开发商自营，聘请商业公司协助管理101.4以投资为主要特征的商业开发模式111.4.1中关村鼎好电子商城：租售结合111.4.2三里屯新天地：租售结合121.4.3北京碧溪家居广场：先租后散售、售后回租142.商业开发全过程中不同主体的基本目标和要求142.1房地产开发商142.2商业管理公司152.3小业主162.4经营者173.关于房地产商与商业管理公司的关系173.1商业管理公司的作用173.2商业管理基本模式173.3物业管理代替商业管理194.从经营业态上看不同商业经营模式194.1百货商场的经营194.2超市整租或联营194.3店中店和餐饮的招租205.本案的自身特点及初步分析205.1面积大，应统一经营、管理205.2结合现规划，应有百货主力店支撑人气215.3根据投资型商业的特点，南半部适合店中店模式226.本案建议营销方案226.1商场各经营业态营销方案226.2从不同业态看西环经营模式226.2.1由一家管理公司进行统一经营管理226.2.2由多家管理公司分开管理236.2.3百货的经营模式236.2.4店中店的经营模式（可售面积）246.3从价格体系看各功能业态价格及收益分配246.3.1百货店246.3.2店中店267.实现营销方案的工作步骤278.营销方案的要点289.后期须专题研究的问题第二部分西环广场写字楼总体营销方案291.西环广场的特征291.1西环广场重要卖点301.2西环广场写字楼的重要特征322.确定写字楼总体营销方案322.1营销阶段时机的划分322.2阶段划分依据及说明332.3确定写字楼总体营销方案343.阶段性销售策略建议3