大华·银河大厦市场调查及初步定位报告

大华·银河大厦市场调查及初步定位报告1、项目概况大华·银河大厦项目为杭政储出（2001）28号地块，位于杭州市商业中心的解放路和建国南路交叉口，东河西岸，北临解放路，西至金鸡岭路，南至淳佑桥西弄，东面与东河绿化带相接。处于传统市中心，商业气氛浓厚，办公条件优越，市政基础配套齐全。该项目所处地段属于杭州市房地产开发等级一级。规划用地性质：市级公建用地建筑内容：写字楼、商业用房、配套服务用房地块面积：3206平方米建筑面积（地面以上）：14427平方米建筑容积率≤4.5建筑密度≤50%绿地率≥15%建筑高度≤50米2、重审杭州写字楼市场写字楼常被誉为“创业空间”。杭城写字楼市场的发展始于六七年前庆春路沿线，如中河大厦、三瑞大厦、凯旋门商业中心。1995年下半年开始进入低迷，直至1999年下半年才逐渐回暖。随着国家宏观经济的持续向好、顺利加入WTO，随着杭州市政府有关政策的出台、城市建设的飞速发展、城区的扩大、沿江跨江战略的实施，以及“创业在杭州”的深入人心，更多的创业公司看好杭城的发展机会，拉动了写字楼需求的增长，写字楼的销售形势看好，但写字楼的市场供给量上也迅速放大，2001杭城市区写字楼的开工总量约为50万方，上市销售约30万方，加之前二年开发的写字楼，总体市场竞争形势不容乐观。从区域来看，杭城的写字楼群主要集中在如下几个区域：——武林广场及周边区域武林广场拥有行政中心、大型商场、餐饮，地理位置独一无二，是杭城极尽繁华的商务中心。近年来武林广场写字楼的发展具有高档次、高品位的特点，在原有的商务中心基础上，写字楼开始往高档次、高品质方向发展。如今已推或在推的华浙广场、白马大厦、耀江发展中心、新世纪大厦、蓝天时代广场，还包括世贸中心的绿城世纪广场和中北桥附近的晶晖商务馆。这些写字楼往往开间较大，可自由组合，硬件设备的配置完善，同时拥有酒店式的物业管理，品牌特色十分明显，集中在武林广场和市政府的周围，形成一个写字楼高档精品区域，成为这一地带的又一优势。武林广场周边交通方便，大面积高档次的楼盘，有助于企业树立公司形象、提升公司品位，故这一区域的写字楼的价格也相对较高，均价基本上都在7000元／㎡以上，白马大厦写字楼起价就达9800元／㎡，最高达1.35万元／㎡。其消费客户主要是一些规模较大、实力雄厚的