东方银座营销计划方案

东方银座营销计划方案奥维策划东方银座营销计划方案文档编号DocumentIDDFYZMP-2002-001版本Version中文项目名称ProjectName泉州东方银座执行人员Exec.版权信息Copyright奥维策划公司最近更新LastUpdate2002年10月12日星期五相关文档RelatedDocument备注Memo此文档从市场、客户等客观的角度出发点说明东方银座营销方案，作为市场研究、销售、宣传等相关工作的依据。1、市场现状分析1、大市场走势分析2002年中国房地产市场呈稳中有升的状况及走势。无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念、一个点子已经难以打动人心。消费者越来越注重产品的本质和实实在在的东西。中房指数报告分析认为，目前购房者的经验越来越多，日趋理性；高档物业的购房者是第二次、第三次购房。欲创造房地产市场中异军突起的奇迹，将本案销售带入佳境，没有好的、针对市场的、行之有效的产品规划支持，恐难以实现。产品规划上的新卖点不断涌现，智能化楼盘、环保楼盘、花园式楼盘、产业楼盘、奥运楼盘等。尤其是产业房地产的异军兴起，例如房地产和教育、体育联姻，取得了良好的市场效果。2、区域市场走势分析（1）价格稳中有升2002年泉州房地产市场状况上半年不温不火，下半年随着市场投放量的放大，市场呈供过于求，导致大量客户加入持币观望的队伍，但是在价格上整体呈“稳中有升”的局面，截止2002年上半年，泉州住宅均价在2111元/M2，比去年同期增长100元/M2左右。（2）大盘竞争激烈以“中远名城”“丰盛假日城堡”“世纪巨星”“冠亚花园”为代表的楼盘，成为2002年的强势楼盘，随着各楼盘强销期的到来，以上四个楼盘将和本案在泉州市场范围内形成直接的竞争，再加上小区域（以本案为中心500米距离）的竞争，本案所面临的市场竞争激烈程度空前激烈。（3）产品竞争多样化·产品规划的重要性逐渐加强·单纯的概念炒作已不切合市场·消费者逐渐转型为理性消费二、本案现