上海天伦商务大厦策划书

《上海天伦公寓商务大楼》策划书目录第一部分项目之市场态势研判一、上海市写字楼市场扫描————————3二、中山公园商圈区市场环境————————8三、项目周边写字楼案例调研————————10四、项目周边商业调研分析————————17五、项目所在区域规划与发展————————18第二部分项目企划与核心策略建议————————20第三部分租售、推广策略————————29第四部分销售推广实施方案————————30第五部分包装方案————————36第一部分项目之市场态势研判核心概要：上海写字楼物业的买卖市场不在高端，而是中央商务区的中档写字楼领衔主演，但一直以来，缺少突破及扣人心弦之作。并且，由于沪地特殊的市场投资环境，不少写字楼物业在销售通路无法突破时，还是延续以前“商住两用”的老思想。那么，本项目是否亦要以此手法淡市突围呢？事实上，从项目所处区域的客户群特性以及资源优势来判断，我们认为，对项目销售最有承接力的市场仍是所在区域的写字楼市场。项目所处区域为中山公园商圈，无疑，它的未来是值得期待的，但是，就现状而言，若本项目希望以18000元/M2的基准价冲击市场，在三个月内快速解决战斗，它所面对的就必然是一个需要敬畏的市场，需要以选择智慧的来突破的市场！一、上海市写字楼市场扫描1、写字楼市场综述二季度上海甲级写字楼市场租售两旺。目前写字楼的成交租金较去年同期上扬14.3％。平均成交租金最高为静安区，达0.97美元，卢湾居次，为0.86美元。大部分租金成长地区都集中在浦西市中心区域，供不应求的情况在这些地区表现也最为突出。次中心区域推出的小户型办公房也受到市场追捧，销售火爆。商铺市场相对来说发展比较稳定，市中心铺面依然一铺难求。商铺需求逐步由中心区域向次中心区域转移。商铺供应也是以次中心商业配套为主。边远地区租赁价格较为低廉。成交价为每平方米2.2－3.5元/天，价格差最主要区分在商业形态上，这部分商铺租赁情况也颇为火爆。主要体现的地区为松江、奉贤、南汇、嘉定等区域。由于金融、专业服务型企业的继续扩张，大型跨国