透视房地产定位

透视房地产定位房地产市场盘子大、产业大、规模大，由此带来的伤病房、水泥垃圾、烂尾楼盘、区域残局更是不计其数，疾病种类可谓五花八门。在众多房地产疾病中，最常见又最能影响项目盈亏的是“房地产定位病”。???在房地产市场上，由于房地产是大件商品，投资大、周期长，又是不动产，因此其“定位”是生死攸关的一个内容。定位准确，房地产可能是旗开得胜；定位失败，这房就只有自己住了。可以说房地产失误病70%与此有关。而房地产定位并不是简单的住宅、写字楼、别墅的划分。随着人们经济水平的提高和对生活质量的追求，人们对住房的需求越来越多，并且差异化程度也日益明显，因此房地产市场需要有效细分。做房地产并不仅仅是出售房子，它要给这个地球村留下一些美的标志，是产业又是艺术。它还在销售一种生活方式，销售一种种无形资产，分享一种文化，去圆消费者的一个个梦想。所以说“田园雅居”圆的是人们休闲野趣的梦，而“都会华庭”则圆的是人们前卫之梦。因此房地产定位关键就是要抓住消费者所关心的利益点，究竟消费者要的是交通便利呢还是生态环境抑或是智能化小区？……只有清楚这一点才能对症下药，开发出适销对路的房子，而这也就是卖点所在，找准了卖点，其后的价格、营销、广告、收款等就会“心中有数”，“有章可循了”。可是就这个定位点——“卖点”并不是轻易好找的。说得难听一点，房地产“定位”有点像黄花姑娘嫁人，嫁鸡随鸡，嫁狗随狗，嫁的不但是一辈子的幸福，而且可能关系到子孙后代或整个家族的兴旺。一旦嫁错了先生再换一个，身价上、心灵上都会大打折扣。???那么如何正确地找到这个“点”，归避、预防由于这个“点”的偏差带来的各种病症呢？???炎热夏天，我们喝一口乐百氏纯净水，尚能解渴，殊不知这一“点”水已经过27层净化。同样，我们以国际系统集成法、系统参量法为分析模型认为一个“定位点”也需要27层“过滤”与聚焦：????政策因子。房地产历来是政治风云、国家政策的测量器，政策波动、政治动荡、国际关系都会在此起反应。????国民经济总因子。房地产又是国民经济的晴雨表，君不见大萧条时期，欧美资本主义国家的房地产近于崩溃，二战后经济复苏香港房地产亦迅速发展。在一般的经济高涨、通货膨胀时刻房地产也往往会猛烈上升，房地产市场更有贵时卖出或卖涨不买涨的规则。???市场供求因子。房地产作为一种特殊的商品，有它