房地产项目投资

房地产项目投资操作程序第1操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机第2操作环节：房地产投资决策的程序设计第3操作环节：房地产项目投资的阶段性分析第4操作环节：把握房地产投资时机的要点使用说明有人说，发展商的企业就是“项目投资”。我们发现，许多成功项目背后最精彩的环节便是投资；或四两拔千斤，或八面玲珑。试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的，这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点，在现实中仍要靠发展商的长袖善舞。第1操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始，到房地产项目拆除为止经过的时间。由于房地产的使用期限长，一般为40~50年，高者上百年，所以为方便房地产投资分析，将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。（－）论证设计阶段指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。此阶段，房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装（项目建议书）。认可后，紧接着搞出一个精包装（项目可行性研究报告）。认可后，委托设计人员搞出项目设计方案。（二）第措资全阶段指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。此阶段，房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资，从而落实项目建设需用资金。（三）项目建设阶段指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。此阶段，房地产开发商选定承包公司，签订工程承包合同，督促完成项目建设任务。（四）项目试运营阶段指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。此阶段，房地产开发项目各部分逐渐投入运营，并步入正轨，收支基本稳定下来。此阶段时间较短，一般一年左右。（五）项目正常运营阶段指从房地产开发项目试运营结束到设备需要更新为止的阶段。此阶段，房地产开发项目提供服务并获取利润，且收支变化幅度较小。（六）项目设备区农阶段指从房地产开发项目的设备更新到项目需修复改造为止的阶段。此阶段，需追加投资用于更新设备、改善服务、提高利润水平。（七）项目修江孜追阶段指从房地产开发项目修复改造到项目准备抗除为止的阶段。此阶段，需投入大量资金修复改造原有建筑，使房地产开发项目的服务水平和获利能力得到提高。（八）项目拆除阶段