东方花苑策略简报0522

重庆巴蜀艺术广告有限公司策略简报（地产品牌）TacticsBriefDate:2006-10-09提报人：magichuang客户重庆梅陇房地产发展有限公司品牌上海东方花苑工作描述针对东方花苑尾盘和跃层户型的推广提出整体思路楼盘东方花苑。东方花苑位于重庆市渝中区学田湾一带，紧邻市政府和人民广场。距上清寺转盘5分钟的步行，周边生活配套设施成熟，银行、超市（新世纪）、小商品批发、菜市等配套应有尽有，近在咫尺，生活便利。东方花苑作为单体楼，由裙楼和三幢塔楼组成，其中一幢塔楼是市委组织部办的招待所，按三星级标准筹建。其它两幢塔楼作为住宅对外出售。目前，东方花苑已经进入尾盘销售阶段，即该楼盘经过一年的现房销售，还剩下为百余套住宅空置，其中，有80余套平层户型，12套跃层户型。客户准备通过一次广告传播活动，将剩余楼盘销售出去。重要事实（有何重要的因素影响制约目前楼盘的销售进程）1、住宅户型大，付款压力过高是影响楼盘的销售的主要因素东方花苑目前所剩户型偏大（主要以110m2左右的户型为主），以至房款总额过高（总房款约30万左右），是制约楼盘销售的最大因素。从营销角度讲，户型偏大是因，房款总额过高也是因，给消费者造成的付款压力加大，并间接影响购房者的生活品质才是果。因房款总额太高而造成消费者的购房心理压力和心理障碍是目前影响东方花苑销售进程的主要因素。2、缺乏有效推广，是影响楼盘销售的重要因素有效的传播推广由三个要素组成：楼盘信息的准确传达（主要是卖点的诉求）；促销优惠信息的及时传达；生活主张的精准描述（特别是对未来美好生活的勾勒）。在营销推广上缺乏整体的考虑，传达给消费群的必将是不完整的信息，再加上推广预算无多，吸引消费者到售楼现场成了一大问题。无论销售力量再强的营销人员，也难为无米之炊（营销拉力的作用）。目标任务完成现有楼盘的销售任务，特别是对跃层的销售。任务分解：1、改变消费群对东方花苑的认知，明白在东方花苑购房，特别是购买跃层和大户型是一种机会。2、传达跃层销售的信息（突出尊贵性和首次出售）。3、通过跃层销售带来的客源