【1012】商业地产销售情况分析

商业地产销售情况分析随着国内综合体的发展，商业物业作为综合体的核心组成部分，承担了项目未来持续现金流回笼的角色，同时也成为各大开发商开发过程中的难点和重点，一方面取决于商业物业的投入高、回报慢，另一方面取决于国内商业物业的退出机制单一。本节主要从商业地产的操作现状入手，沟通综合体定位下的商业物业业务的分析和执行1、商业地产的定义和分类商业地产，是指用于各种零售餐饮、健身休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产、商业经营与投资三重特性的综合性行业，既区别于单纯的投资和商业经营，又有别于传统的房地产行业。根据不同的划分标准，可以分为多种类型其中，购物中心作为商业地产开发的主要模式，也是商业房地产中最复杂的形式，实现购物中心价值的十二个基本元素，分别为：选择地区市场条件判断、位置商圈选择、市场前景与可发展规模的预期、定位分析、业态规划、建筑设计、资金需求方案、融资方案、财务方案、项目招商、商业运营、物业管理。2、商业地产的特征第一个，收益多样性商业地产属于经营性房地产，主要特点是能够获得收益，收益和获利方式大致分为两类：一类是开发后直接销售所得收益，这类多为小型商铺、街铺。这种获利方式，从严格意义上讲，仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润。另一类是长期投资经营、业主自营、出租给他人经营的方式，主要获取经营利润。第二个，盈利模式多元化只租不售，开发商拥有产权，通过收取租金或提取折扣率赢得利润。只售不租，通过让渡产权，短期内回收投资。租售并举，部分出租、部分出售，或以租代售，售后回租。自行经营，同时赚取投资开发利润和商业经营利润。第三个，权益复杂与利益平衡商业权益有开发商权益、投资者权益、经营者权益、后期管理者权益。权益的统一或分离对商业的可持续经营有较大影响，因此在商业地产的开发及营销过程中要兼顾短期和长期利益的平衡。3、商业地产的市场调研定位概述商业地产不同于其他物业，它包含了来自土地和建筑物的收益，也包含了商业运营产生的收益，因此，从事商业地产销售必须同时具备房地产交易和商业运营两个方面的知识和业务能力。业务人员还要具有评估商业物业价值和收益的能力，知晓商业物业与收益性物业的价值差异及商业物业价值，可能是由商业运营和服务代理的价值，而不是建筑物的本