[0311]某房地产公司房地产开发工作流程

房地产开发工作流程A1项目信息收集及过滤：1公司根据每年的工作计划时刻关注国土资源局的土地拍卖情况，对每一块意向土地的相关资料做出详实可靠的分析。造价控制中心在获得土地拍卖文件后，按照规划设计指标核算出建安成本。开始市场调查（包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施、风俗习惯等）。根据调查结果，做出评价。认为项目可行，列出可行性提纲。2财务状况分析公司财务总监根据公司现有资金及贷款能力给出分析结果3销售前的预测销售公司结合土地周围的实际情况做出销售前预测（调查与预测社会对项目产品的需求类型）。4工程可行性研究研发中心接到造价控制中心提供的可行性提纲，进行工程可行性研究，看是否可行。5造价控制中心根据销售公司提供的售前预测及研发做的工程可行性报告，做出项目可行性提议，报公司领导审批。A2项目概念策划：项目可行性提议经公司领导批准后，开始做项目概念性策划。（必要时，可委托设计咨询公司签订可行性研究合同进行策划。）销售公司针对项目产品的需求类型做市场调查、预测；造价控制中心做资源调查包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施，风俗习惯等；研发中心做各种规划方案、户型方案的对比研究。集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择，优选建设方案、技术方案、确定建设规模。针对研发中心所提供的多种建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。报集团总经理确定建设方案、建设规模。技术总监定案项目实施进度计划。财务及造价同时给出资金的筹集、周转、投资效果计算与分析数据。根据以上数据由研发中心编写项目可行性研究报告，报公司主席审批。审批同意后办理招、拍、挂手续。A3土地的取得：一般通过招、拍、挂的方式1、取得中标通知书后，现场缴纳一定比例的土地定金2、签订土地出让合同3、在土地出让合同规定期限内缴纳土地出让金全款4、税务局核定土地出让金契税并缴纳5、勘查测绘院绘制项目现状图和定界图6、到国土资源局领取市政府土地批复文件，确定土地面积7、持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办理土地证申请8、填写申请，与四周相邻界指界盖章确认9、到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图10、将上述完成资料报房产交易中心审批11、到