金网络2011年北京万科幸福汇公馆营销策略报告

Page*万科幸福汇公馆营销策略报告谨呈：万科地产坐守朝阳门问鼎CBDContents目录2.高端客户研究3.项目本体分析6.销售目标和策略1.市场环境认知5.项目营销调整建议7.金网络高端项目服务体系4.项目核心营销课题和关键对策1市场环境认知北京房地产市场整体环境高端房地产市场表现区域竞争环境Page*年初的市场沉浸在全球经济危机的阴影中，购房者信心极度低落，价跌量缩……似乎预示着全年市场的低迷；初春，随着个别楼盘的大胆降价、主动促销，刚性需求重新站到市场前沿，撑起了半边天；年中，随着经济环境的宽松，市场信心恢复，量价快速扩张、攀升；年底，投资性购房、恐慌性购房发力追击，房价高企，再创新高！因此，我们看到10年市场的现象是：10年市场特点[1]——量价齐飞10年市场特点[2]——供不应求10年市场特点[3]——地王频现10年市场特点[4]——五环崛起回顾跌宕起伏的10年——Page*1、10年商品房销售均价触底企稳并快速反弹至高位，供需的严重失衡推动了价格同期增长11%，全年商品房均价达到了13799元/平米。12月份当月商品期房销售均价已经达到15004元/平方米，比2010年1、2月份的房价水平提高38%，比2008年同期上涨18%。10年盘点Page*10年盘点2、10年北京市场供应大幅萎缩，成交量急速扩张，供需比68%，全年呈现供不应求的局面。10年商品房批售面积1610万平米，同比下降19.1%；商品住宅批售面积1119万平米，同比下降了24.2%；成为历年最低点。10年商品房销售面积2362万平米，同比增长77%；商品住宅销售面积1880万平米,超过了批售面积,开始消化存量房。Page*10年盘点——地王频现，地价屡创新高，“面粉比面包贵”三环五环四环六环名称：顺义后沙峪地块体量：17万平米；容积率：0.6；楼面价：29859元/平米；成交时间：2010-11-20；开发商：大龙地产，隶属顺