达文东方2011年5月济南鲁商·国奥城推广思路简报

鲁商·国奥城推广思路简报/2011年5月达文东方房地产全维服务机构1、重新建立项目整体价值体系和高端形象；2、当下促进LOFT的销售；远期促进公寓、写字楼的销售。目标梳理1、市场分析2、竞争分析3、项目分析4、项目定位5、LOFT专项推广报告目录【市场分析】STEP1三限2011年3月1日，济南正式实施“限购”，本地户籍家庭“有1限1，有2限0”；非本地户籍常住家庭“无房限1，有1限0”，首套房首付不低于30%，取消利率优惠；二套房首付款不低于60%，利率上浮10%；第三次购房暂停放贷；同时积极推行国家“限价令”，5月1日起必须明码标价并公示。混乱目前济南地产市场政策调控力度有进一步加大的趋势，市场环境不确定性增加，未来市场震荡频率和振幅增大；政策干预下的结构性供需不平衡，导致住宅销售状态个体差异加大。3月同比成交价升量缩，4月及5月（截止18日）量价齐升。客户迷茫，开发商忙乱，济南地产市场呈现混乱态势。机会商业物业不在限购之列，加上高通胀背景，使得一些投资者转向商铺或商务公寓及写字楼，总价较低的商业物业销售状况较好，总价过大的商业物业受信贷政策影响，去化速度缓慢。市场形势投机者与显性投资者基本已经退出住宅市场，刚需和改善型居住已经成为住宅市场绝对主流；商业地产春天到来，随之而来的市场竞争，将逐渐分化市场，强者愈强，弱者愈弱；面临政策导向、经济环境等影响，就不动产投资而言，高端商业项目才是真正出路。市场分析【竞争分析】STEP2洞悉市场矩阵寻求差异化定位的第一步绿地·普利中心——济南市心第一高楼、大型城市综合体济南市中心263米的超高建筑，由上海绿地集团投资打造（绿地投资的400米高的济南大观园东“山东第一高楼”也已经进入规划阶段）。未经面市，便已引起市场高度关注，公布入围的建设方案后，更是引起满城热情，众多市民积极参与，发表意见。目前体量和产品尚未确定，尚处于土石方阶段，但是根据初步规划，写字楼、公寓、商业（上海新天地式）是其主要的三大类产品，其形象高度和业态规模、营造手法等与本案形成直接竞争。地标综合体的高度万达广场——济南市中心百万平米城市综合体济南市中心标志性楼盘，作