致观咨询2011年03月常州御源林城项目四期整合营销报告

常州御源林城项目四期整合营销报告谨呈：申达置业致观咨询（上海）2011/03问题思考：项目整体完成80%左右，四期作为项目的收尾，是项目的利润点所在，如何实现利润最大化，把价格做出来，产品和板块是否支持实现目标的条件？1在市场等多方面不断变化的前提下，项目中占据较大体量的舒适型产品和高端型产品的竞争力、抗压性如何？2在变化的市场环境中，寻求项目的应变之道变【市场篇】项目之变市场之变板块之变竞争之变part1项目品质之变项目规划之变从与前期项目相结合的高层加商业的规划到目前的相对全封闭的高层加双会所的独立社区项目产品之变项目四期户型配比一二三期户型配比*克尔瑞数据统计*由已知CAD图粗略统计从市场化面积段为主的复合型产品到目前大平层公寓为导向的高端产品户型房型面积M2套数比例两房2+1/2/19311226%1035212%三房3/2/21298219%3+1/2/21388219%四房4/2/21895212%1995212%合计//432100%户型面积套数套数比双拼219-240㎡60.41%联排219-240㎡90.61%叠加135㎡-183㎡241.63%一房60-75㎡805.42%二房85-89㎡976.58%91-100㎡46731.66%三房109-119㎡20213.69%123-131㎡31421.29%135-140㎡27618.71%合计/1475100.00%项目产品之变三期93平米户型四期93平米户型从常规的户型产品设计到目前附加值的提高，功能布局优化项目品质之变前期的项目里面风格以现代为主四期凸显以品质感较高的ART-DECO风格项目资源之变前期的项目“拥有公园”四期一线景观“直面公园”项目分析小结：项目四期从规划、产品、品质、资源上都与一二三期有较大的提升所以四期项目定位、推广、营销等方