天启开启2011年03月18日圣联合肥磨店项目营销思考与规划探讨

红海中，创造一片蓝海圣联合肥磨店项目营销思考与规划探讨合肥开启20110318核心思路提炼【壹、策略前思考】————学习冬泳————山水之外，发现城市的人文原点【贰、读城】【叁、品地】————远郊飞地？近主城宜居板块！【肆、谋略】————时间换空间、类型换客源——总价是金【伍、定位】————外城、内城：一个项目，两种表达【陆、战役】————多产品线同步发售、冰河期的引爆之战1【壹、策略前思考】学习冬泳当海啸不再是传说3月16日合肥限购令出台，本地人三套房限购海啸前夜，我们今天的抉择刚需首置产品明星产品低总价投资产品调控下的合肥市场简述：大户型基本滞销，低总价产品与类型化产品成为近期市场亮点。大户型基本滞销产品线代表个案户型面积市场表现整体表现50-80平（低总价投资、首置）伯益经典华城65-80限购前100套/月，限购后50套/月，来访客户明显减少刚性需求下降富世广场36-40基本稳定，处于正常状态铂客公寓76受政策影响，蓄客量少，开盘时间推迟新华国际50-70政策出台后来访客户明显减少，交易量下降约45%80-120平（首置、首改）印象西湖mini墅87基本稳定，处于正常状态进入观望通道华邦光明世家100挑高LOFT公寓，附加值产品，去化较正常中环城88-105来访客户少，后期房源蓄客较少，延期推出皇家花园80-110限购前130套/月，限购后50套/月120平以上（再改）恒盛豪庭125-144销售量明显下降基本停滞中央宫园157-204销量基本处于停止状态金色名郡136由之前的10套/周下降至2-3套/周天下锦城洋房销售情况比较差，来访客户少65㎡73㎡112㎡伯益经典华城MINI墅87㎡36㎡40㎡45㎡富仕广场天启观点：调控下市场三类产品可能热销–首置产品（低总价）、终极改善、类型化明星产品终极改善–跳过首改直接成为再改首置产品–总价是关键、低总价投资产品也