中广信2011年6月北京新金山项目定位整改方案

谨呈：新金山项目定位整改方案中广信地产商业项目组2011年6月*报告思路市场篇项目基本条件分析项目生存环境分析项目SWOT分析定位篇公寓项目定位区域公寓市场分析公寓、酒店个案分析客群分析公寓价格定位写字楼项目定位区域写字楼市场分析市场需求及客群分析写字楼产品策略写字楼价格定位商业项目定位区域商业市场分析市场需求及客群分析商业案例分析商业形象定位商业价格定位写字楼案例分析*市场篇*一、项目基本条件分析*项目区位情况－东二环边,稀贵属地项目位于东二环与朝外大街交汇处东南方向西侧紧邻司法部西侧距东二环约245米北侧200米为外交部东侧200米至朝外核心南侧300米至雅宝路城市核心地段价值显赫*项目交通情况－大路畅通，小路环绕大路：东二环、朝外大街光华路、日坛北路东大桥路、雅宝路大路宽阔，车道多到达项目区域便利小路：北侧的外交部南路是本项目于东二环链接的一条重要小路。东侧之小路向南可通达雅宝路，道路较窄。大路小路交通较为便利*项目生态环境－日坛公园的天然绿肺日坛公园：日坛公园位于项目的东南侧，在城市腹地内部的天然绿地公园尤为珍贵;增加了的外围生态价值。工人体育场：工人体育场位于项目的东北方向，是北京举办各类大型活动的首选之地。人气旺盛，生机勃勃。南北两个生态场所为项目提供了充满生机的外围环境*项目商圈情况－两大商圈，强强借势两大商圈：项目处于朝外商圈的整体商务氛围中，同时与CBD商务核心区近在咫尺。具备先天的商务商业氛围.项目与生俱来的浓郁商务氛围朝外商圈CBD商圈*项目涉外属性－依雅宝，傍使馆使馆区推动：同时,在使馆区效应的推动下，该区域商务、商业、涉外公寓的价值得到更好的体现。雅宝路：中国最大的对外贸易基地。项目与生俱来的涉外商业氛围，为项目发展提供了良好的主题。雅宝路使馆区使馆区*项目本体条件－规划条件项目将成为一个以商业为核心带动，以写字楼、公寓为重点补充的，具备重点策略倾向的城市综合体项目。项目指标数值总用地面积9623.18m^2总建筑面积