世联2011年长沙大盘研究

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。长沙大盘研究大盘分布长沙大盘主要集中于五个板块金星北：从最早期大盘之一“玫瑰园”到现在的富基公园、新界等项目，该板块成为大盘最集中的区域之一，中信新城规划有商业区、娱乐区、商务区、度假区、休闲区、情景住区与别墅区，是湖南省政府立项的“融城中央商务区”。占地：160万平米总建面：225万平米容积率：约1.42物业形态：公寓、多层，高层，小高层，别墅等预计开发周期：约8年规划：城市广场、文化广场、主题公园、酒店度假、数码港商务、情景住区、原生别墅7大功能区12万㎡超级购物中心与17万㎡风情商业街6万㎡文化娱乐广场13万㎡主题公园……融城大盘：高规划配套造城，新市镇模式大盘开发；整体规划先行，规模化的成熟配套距省府约3000米融城中心中信新城1、一期城市广场2、二期青年社区3、总部基地4、主题公园5、文化广场6、规划学校7、数码港8、环保工业园9、酒店度假区10、低密度及高端住宅前期高层居家产品起势，后续青年社区小户产品快速走量，其大量配套规划需逐步兑现，大盘价值暂未体现2010—酒店、商业、娱乐、学校、别墅全面启动，预计年开工面积80万平米2008—都会公元2009—青年社区大量配套规划需逐步兑现，其驱动力在短期内尚未显现目前销售业绩与投入规模不成正比10493186257客户构成：投资客户约占40%。客户主要来自长沙市区，特别是天心区的区内客户，由于价格及户型品质相对较高端，客户职业多为区内老师、泛公务员等中高端客户，周边县市较少，外地湘籍客户占到30%。一期都会公元二期青年社区客户构成：客户主要为自住型，以周边单位为主，如学校、军队，区域外客户少。项目区域外客户牵引难度大，其营销未建立融城大盘的高度，开发速度较慢，自项目开发以来大多数规划仍未落地，对于客户信心有一定的影响前期媒体造势，营造斥巨资造城概念，以项目高规划，拉高客户的心理价位二期启动小户型降价倾销，大客户团购策略，拉动周边区域刚性置业需求中信新城前期媒体高调造势，设市中心与