世联2011年02月惠州鹏基金榜山项目主题定位报告

谨呈：惠州市鹏基投资有限公司世联地产2011.02鹏基金榜山项目——主题定位报告金榜山项目定位回顾1项目属性整体定位客户定位产品定位项目指标：中等规模占地，约为10万平米；容积率较高，为2.5，对项目发展超高端产品有一定的影响；形状较为方正，利于后期规划设计本项目万林湖小区本项目计算指标用地面积102996平米容积率≤2.5计容积率建筑面积257490平米其中商业25000平米建筑密度≤35%住宅净建筑密度≤22%绿地率≥30%车位配置标准≥1个/100平米(计容建面)限高60米(可以突破)用途住宅、商业及配套设施[关于板块]高端项目聚集地[关于资源]拥有景观资源[关于规模]中大规模[关于品牌]鹏基品牌优势[关于环境]山景资源，纯居住区域项目属性判断：[关于指标]中等容积率中大规模、中等容积率、城市资源型关键词：板块、资源、品牌采用“差异化开发策略”，以“大户型山居豪宅”为主力发展方向，做区域市场的领导者整体定位立足惠州老城区的豪宅型客户及享受型客户，辐射珠三角广泛的客户客户定位惠城企业中高层管理者、高级公务员、政府官员、私营业主，具有较高收入经济实力的圈层群体和希望享受高端社区生活的中高层社会群体惠城企业中层管理者、白领和普通职工、公务员，江北因高房价而外流的企业白领、公务员珠三角其他城市及港、澳、台投资客户，周边镇进城客户及部分享受型客户核心客户重要客户偶得客户客户共性特征：客户群体：中高层企业管理、私企业主、公务员置业目的：二次以上置业、用来自住置业关注点：注重居住环境、改善居住品质客户演变特征：置业目的：由自住向投资/投资兼自住演变置业关注点：由外部强势景观资源向地段或社区内部景观过渡，更加重视产品本身我们的客户——以100-180平米的三房、四房为主力户型，少量复式产品占据景观资源突破市场80—100平米的高附加值刚需产品分布于金榜路边；以100-180平米之间的三房、四房