2011年潍坊奥文·国际城项目沟通报告

谨呈：奥文房地产开发有限公司奥文.国际城项目沟通报告目录contents市场部分1项目本体分析2产品建议4项目定位3市场部分宏观环境分析房地产市场分析城市环境分析竞争对手分析存款准备金上升，利率上升，按揭客户受影响逐渐显现一、存款准备金率上升存款准备已经连续提升，目前已突破历史最高位，这将限制银行的信贷规模，银行对按揭客户的审查将逐步严格，部分按揭客户将被限制在按揭之外。二、利率上升至4月6日，央行再次提升利率，短期内已经连续两次上调基准利率，这将加大按揭客户的负担，同时也将加大实业投资的成本。金融环境2011年5月13日，金融机构存款准备金率上调0.5个百分点，由现行的20.5%上调到21%，再创历史新高。换届前夕，总体经济环境不会出现太大波动；十二五规划表明了政府对房地产调控的决心。一、换届前夕，稳定为主2013年是本届政府换届时期，在换届前夕，处于政治稳定的考量，预计近两年内经济不会出现太大波动。二、十二五规划十二五规划建设中明确提出了对房地产的要求，对比十一五规划，尽管十一五规划中有提到房地产的规划，但是在十一五规划建设当中是只字未提，表明了政府对当前房地产调控的决心，未来房地产行业将朝着更加理性的方向前进，房地产行业将面临新的机遇和挑战。政治环境国八条短期目标是抑制需求，长期目标是缓解供需矛盾，稳定市场政策环境国八条在深化“促供应、抑需求、调结构、重监管”这一纵向基本调控思路的同时，又在横向调控思路上明确了调控政策落实结果的“问责制”。“国八条”既有广度、又有深度、还有执行约束，政策本身似乎已经无懈可击。但是政策目标并非只“限供应”不“促需求”，而是不同时期各有侧重：短期政策调控目标“遏制部分城市房价过快上涨”，目前主要通过“限贷”“限购”等行政手段压制购房需求，避免短期内市场非理性繁荣，为长期各种供应的顺利推出争取时间;若近期房价控制效果不明显，不排除更为严历政策继续加码。长期政策调控目标缓解行业内的供求矛盾，主要通过各类金融监管、市场监管措施促使商品房市场有效供