2011年深圳保利上城营销策略报告

保利上城营销策略报告市场背景第一部分：项目价值前思考提纲项目借鉴1、政策环境中央启动第三轮房地产调控，新国八条出台1、政策环境三轮调控政策内容对比，政策更严格，规定更详细，责任更明确1、政策环境深圳细则进一步提高限购门槛细则：非本市户籍居民购房时需提供纳税证明的，必须是最近连续缴纳12个月以上且不含补缴情况，提供社保缴纳证明的，必须同时连续缴纳12月以上的养老保险、医疗保险、工伤保险中的任何两种保险。同时，依据社保局规定，医疗保险和工伤保险不可以补缴。直接影响：在新规定下，通过补缴社保证明而获得购房资格的可能性几乎为零。同时，因为细则不承认补缴纳税证明的购房资格，因此新政下利用外地人身份证购房的比例将大大降低。在市场还唯有新的规避政策前，限购令的效果将会逐步体现。1、政策环境2011年2月9日，央行再次加息央行2月8日决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，调整后的一年期存贷款利率分别达到3.0%和6.06%，其他各档次存贷款基准利率相应调整。这是央行今年来首次加息，离与上一次加息仅隔45天，也是近一年来第三次加息。春节后的加息与春节前的国八条相辅相成。1、政策环境加息政策背景：2011年货币政策强调“针对性，灵活性和有效性”，政府银根逐步收紧，利率逐步上调.进入加息周期，针对二套房或将采取惩罚性的加息。四次加息后，将对市场产生重要影响（深圳2007年为例）1、政策环境市场手段+货币政策政府宏观调控双管齐下房产税加息存款准备金率土地政策提高首付贷款利率优惠将取消限购令限售令2011年政策会越来越严格，如不能控制，所有手段将悉数用上。地方政府开发商炒房者1、政策环境整体价格或将小幅波动经济周期将在周期的相对高位波动，并且波动幅度远小于前几年。房地产行业规模已巨大，成长在减缓；周期受房价影响大，销售增长将不足；行业毛利率增长受阻。从先行的市场周期来看，目前商品房销售价格增长过速已经得到初步遏制。2011年商品房销售价格上涨过大仍将引来政策的调控，为此，价格大幅度上涨已不可能；同时从目前市场购买实情看