2011年7月3日漳州景龙国际项目营销策划报告

谨呈：宁波旗滨集团漳州分公司漳州景龙国际项目营销策划报告2011年7月3日报告思路市场背景占位思考Ⅰ漳州市场思考Ⅱ项目属性分析Ⅲ目标客户归类营销策略Ⅳ核心价值提炼机会与项目占位营销策略总纲及攻略解析产品策划思路营销策划思路服务团队介绍一、最新政策资讯解读及市场反应1、本次国八条对房地产去投资化的政策导向十分明确；本次调控的主要思路是暂时抑制需求，为加大市场供应赢得时间。2、设置各地住房价格目标、实施限购令、实施差别化信贷、清查土地增值税、保障供应量及引导舆论是本次国八条的核心内容。3、“新国八条”此次仅涉及住宅，对于其他物业类型尚无涉及。4、此次新国八条的出台时间在春节前，截止目前，共有济南、青岛、上海、北京四个城市出台地方细则，预计两会前后各地方政府会陆续出台配套政策及细则，厦门已于2月21日出台细则，“厦八条”总体来看还算温和；5、政府调控政策的持续性与大力度显示了政府调整房地产市场的决心，对于从众心态明显的普通市场客户来说，政府的决心坚定了此部分客户持续观望的态度，甚至打消近阶段的购买需求。“新国八条”内容解析：通过行政，金融，税收等手段稳定市场加息背景及影响：运用金融手段控制信贷收缩流通性，从而影响并控制房价央行调整存贷款利率（加息）的直接目标是调整国家货币供应量及物价水平，是以当前经济形势为背景的，对房地产市场的作用属于间接影响，因此利率的调整虽对房价有一定影响，但无法起到一针见血或立竿见影的效果。1、本次加息的幅度较小，不足以撼动“房价上涨的预期”，但从2011年整个周期来看，如果加息作用于通胀效果初步显现，物价往下走，但房价仍然上行，则持续加息不可避免，因此此次加息最大的影响不在还款压力，而是对整个购房群体的心理影响。2、“新国八条”+“加息”双管齐下，楼市调控效果累加，尽管此次加息幅度不大，短时期内对购房者不会造成严重还款负担，但却将使楼市实现从“量变”到“价变”的突破。市场反应一线限购城市：成交量应声而跌部分二线限购城市：成交量下滑的幅度明显小于一线城市，部分二线限购城市成交量出现下滑后，总体处于底部震荡需求：在全面限购的影响下，2011年的销售量或与2010年持平2011年4月以后或面临着供应的放量，是否面临着