2011年3月25日冠捷地产·河北河间项目市场调研报告

冠捷地产·河北河间项目市场调研报告厦门中天世纪2011年3月25日前言新政调控与市场发展，促使地产主力市场由被动向三线、四线城市转移，改为主动转移。三、四线城市大盘开发成为房地产研究的要点之一。冠捷河间项目，处于城市向东延续性保守式发展的中心地段——小、大亮甲牌，其以居住为主的大型城市综合体的市场责任无可推卸；其对城市新架构的建立、优化、城市功能组合以及大力带动新城区乃至整个城市发展的战略地位无可替代，并将随着项目开发的推进而逐渐显现。本报告，立足中国房地产开发的特殊国情，以城市和市场的多方面、多层次、多元化的实地精准调研分析为依据，汲取国内诸多大盘开发尤其是三、四线城市大盘开发的经验，提出项目开发不可避免的问题，提供项目开发可参考的市场依据、要点思辨、开发建议和产品建议。汇报思路1汇报思路城市背景财务简析项目建议区域分析宏观背景23456住宅市场商业市场要点思辨789地块分析我们在什么样的大环境和背景下开发？1宏观背景密集政策对房地产市场的影响中国房地产市场发展趋势简析+宏观背景货币政策对房地产市场的影响未来房地产供求关系对价格的影响++一、密集政策对房地产市场的影响——1、政策已见成效事不过三，如果2011年新一轮调控再不严，再不起效果，以后就不会有人相信“狼来了”！我司认为：包括2010年的调控在内，延续至2011年，本轮调控政府的决心非常大。就2010年4月份以来的市场表现来看，2010年调控政策的出台，对楼市的影响还是显而易见的，基本扭转了自2009年下半年以来市场不健康升温的格局。从成交量来看，4.15调控造成的市场波动大于9.29调控，全国市场成交量低迷期持续3个月左右，虽然9.29调控效果在各个城市间出现分化，但低迷期也持续有1个月左右。就成交均价来看，2010年各个城市房价不健康上涨的趋势也基本得到抑制。国务院三度发文调控楼市，抑需求、促供给力度空前国十条其他政策?????国十一条力争到2012年末，解决1540万户低收入家庭住宅问题首套首付2成，利率7折；二套房首付4成