2011年07月21日盐城大丰项目定位初探

寻找·最佳航向——大丰项目定位初探中国·盐城|2011.07.21距离项目北北边界2KM不到的距离有一处军事雷达基地，从我们公司的操作经验来看存在限高的风险。甲方需要对这个问题重点关注。目前规划条件上没有对该雷达站有特殊要求，因此本报告暂时不考虑雷达站的因素。写在前面的市场概述堵完一线堵二线——“挤入效应”下降“北上广深”等一线城市的房地产市场受到“限购令”的强力打压，新房、二手房成交量均出现大幅度下滑。不少二线城市却在一线城市的“挤出”效应下成了开发商和炒房者的乐园，今年1至5月，70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个，均为二线乃至三线城市。目前执行限购政策的城市超过40个，投机需求明显被挤压出这些市场，预计本轮限购的二三线城市可能超过100个。不是政策“吓人”，而是政策体现出的背后的楼市控制力度值得我们深思——房价短期内不可能快速增长！！！接下来就是肉搏战，产品是否符合主流客户需求影响项目生死。2004年以来，大丰房地产开发投资始终保持一个较高的热度；抛开2009年的市场报复性突涨，市场近6年，房地产投资增长速度逐步放缓；目前市场开发以南通、浙江及本地开发商为主，如果市场没有突破点，大丰市场将如2008年前的南通市场一样，在5000-6000的单价上僵持；房产始终高热，速度明显放缓近5年市场开工量均远超过销售量，市场囤积量较大；从2008年的市场反应来看，销售额对市场振动比较敏感；开工放量，销不及供近年来房价的涨幅是大丰城西板块由起步走向成熟的一个明证。随着城中城西的开发成熟，价格走向顶峰；城东板块起步点较高，但发展需要一个时间过程，可以预计未来2-3年内，大丰房价将平稳发展。价格快速上涨户型丰富，居家两房至豪华四房均有，畅销户型主要为三房两卫舒适型，改善型需求占主导地位。性价比较高的经济型三房一卫与居家两房销售周期较短，市场需求仍然可观。从住房销售情况来看，９０－１２０平方米以下户型比较热销，而１３０平方米以上户型销售困难，有的小区已经出现这类户型滞销现象。从近几年住房套型供应量来看，９０－１２０平方米以下套型供应量不足６０％，远不能满足市场实际需要。总价决定销售，面积