2011年04月25日昆明银海尚御调整建议

银海尚御调整建议——商家测试座谈会意见分析——根据易居商业体系对项目的调整市场营销部20110425初试座谈会后形成意见梳理项目所在片区超市的经营前景好，且属于中上档次关上片区餐饮、娱乐业的经营前景好高端餐饮不会考虑项目地，主要受制于周边形象和无独栋进驻、无地面停车位的限制公园旁可以做一些中高档餐饮下坡式商业长街消费者不希望车辆进入，会造成不安全的感觉投资者对投资回报预期普遍有所降低，商铺会不会空置（即投资安全性）对投资客的影响很大中、小型经营户考虑的因素首先是成本，其次才是经营利润小投资客对面宽进深比的接受极限在1:2.5，超过了会比较难销售项目内的中高档餐饮需求面积在300较合适正式座谈会后形成意见梳理（一）高档餐饮希望能有地面的停车位国贸原沃尔玛停车宽敞方便，而我们项目超市停车位于地下，方便程度不如原沃尔玛药店对位置要求不高，但需要展示面高档餐饮主要集中在国贸路和关兴路部分，已经有十年的历史，其他地方想要再形成一个高档的餐饮区难度较大，因此我们不适合做成高档餐饮区影院在关上属稀缺性产品，前景很好，但对项目的人群带动效应有限娱乐业态在关上也比较好做，现有的也比较少机场搬迁会使关上高端消费大大减少沃尔玛如果在项目里做一个社区店，则吸引力绝对弱于原沃尔玛国贸店，若家乐福在项目里做一个社区店，则吸引力也要弱于原沃尔玛国贸店，但比前方案要好一些按照现有的规划，负一楼做百货有困难服装等百货较看好国贸融城块区的项目，我们项目做服装的话定位只能是中端偏稍微高一点，铺面面积集中在100~200之间，过大过小都不宜，且下沉商业长街不适合做服装百货老投资客对投资回报率的预期有所下降对于我们这个项目广场设计得很美观对商业的拉动力不大绿化不要遮挡商铺，否则不利于经营，也不利于出售片区消费力主要分两大块，一是周边大量城中村的中低端消费，一是机场人员、部队、医院等的中高端消费，出现了两头大中间小的纺锤形消费三楼影院+二楼足浴电玩的这种搭配没有问题正式座谈会后形成意见梳理（二）投资客对地下和楼上的商铺投资抗性远远大于一楼商铺的单价抗性地下的层高做高和光线的充足对缓解地下商铺的投资经营抗性有一定效果靠着公园的一方