浦东星河湾二期营销策划提案201112871518142

写给浦东星河湾二期：回想2009年，在被仁恒、瑞安、华润等长期包围的上海豪宅市场上，浦东星河湾异军突起，为上海滩带来一股耀眼的豪宅风尚：那个8月整个上海为之倾倒，40个亿记录了上海豪宅史上最疯狂的一天！然而，当2010年上海星河湾再度开启，往日辉煌却未能再现。我们思考着：星河湾依然耀眼、依然让人赞叹，只是它未必是上海最对味的豪宅。所以，星河湾，2011年请为你最爱的上海做一些改变！第一部分给我一个要改变的理由在上海的心目中，星河湾是什么？2011年1月16日，我们通过中原豪宅部电话访问了若干客户“看过照片，装修非常的奢华，算得上是金碧辉煌吧”“第一次去参观的时候感觉很震撼，但回头想想似乎太过炫耀了，要知道我老公还是挺低调的。”“房子蛮灵的，但是那片地方什么也没有，所以我们很纠结”“如果搬到外滩、淮海路……实际上我买了黄浦湾，因为喜欢外滩”“…………”烙印在星河湾的标签是：打造型豪宅区位出生非名门，全靠产品来作支撑，在部分讲求人文、地段的豪宅客户心目中，星河湾要实现高价值有难度。奢华主义的调性高，形象表现炫耀，对于那些处世低调的豪宅客户而言接受有难度。再观察上海另一派豪宅：他们区位出生名门，占据上海这个城市最珍贵的资源（拥有久远历史人文的区位、稀缺的景观资源），区位的价值性远远高过于产本身的价值，“地段、地段、还是地段”是目标豪宅客户选择的第一标准。因此，他们是翠湖天地、外滩九里、汤臣一品、世茂佘山……资源型豪宅打造型豪宅——首先靠产品取胜，突出产品设计的奢华、用材精心及昂贵，放大产品带来独一无二的尊贵感。打造型豪宅目标客户的特征：以愿意显富的客户为主，因此浙江客户占绝对主力（浦东星河湾一期开盘客户中浙江客户占24%，其中温州、台州客户为主），而海外等以低调“隐富”为主的客户比例非常少。资源型豪宅——是上海的传统豪宅路线，它们首先靠地段资源取胜，突出区位价值、历史人文带来的人生价值提升和社会层次的提升。资源型豪宅目标客户的特征：对于稀缺资源的极度敏感，骨子里是愿意为文化价值而折服的一群富人，他们以有海外背景的客群为主，阅历丰厚，年龄层相对更大。或许以往，星河湾与资源型豪宅，各取所需要，各有各自的忠实客户群。但是，现在……1