麦点20111022时代上城洋房年底策略

四季度洋房推广策略思路苏州工业园区麦点地产顾问有限公司任务：洋房东西向洋房景观小高层再大的销售压力再差的市场环境再明显的产品优势再次出发，仍然要做产品、客户和竞争分析的基本功课客户洞察一批二批成交客户来源区域由多至少依次是：湖东（35/36）湖西（25/27）五县市（15/15）沧浪区（12/13）上海市（9/9）湖东、湖西的客户选择上城毫无疑问，因为他们熟悉园区这片土地我们在这块土地上投入的推广也最多上城在产品力主导下的综合性价比优势园区人更迅速明白这是我们的基础客群。但我们更为关注增长型客群为什么在园区客户中，湖东比湖西多，为什么在苏州本地非园区客户中，沧浪区远远多于其他区再次印证公寓客户的地缘性消费真理在湖东和湖西的客户中，如果能够再有效的区分出具体版块，将会对营销推广动作，指出更为具体的方向。唯亭及胜浦镇的中高端改善型客户，从地缘关系角度思考，加上“进城”的需求，在目前无限购、对价格不敏感的背景下，应为本案洋房可以覆盖的重点客户群。启示：唯亭及胜浦两镇的客拓。沧浪的客户选择上城远多于地理关系平行的平江除了我们和苏大、广电总台等渠道有落地推广外，也和平江客户在竞争上有人民路北段、平江新城等更多的选择有关，而沧浪的客户向南、向西都没有出口。主城的客户已经习惯了家门口的小便利生活，对园区的生活毫无疑问有此要求。思考二：在主城客户的争取上，我们的出口？五县客户排在第三位，不容忽视五县客户历来有在苏州置业的传统：因为在他们眼中，苏州才是城市。他们的孩子多在苏州受教育，女人也多数留在苏州陪子读书，只有男人在本县赚钱，往返于苏州，反正不远，而且有理由让出去和回家都变得从容。随着市场的变化，也随着制造业的日子没那么好过，五县市在苏州的购房由豪宅向高性价比房转化的趋势非常明显。但五县市在苏州置业的共性仍在：名字响、地段好，因为他们是进城上海客户玺园的老客户投资，以及苏沪双城工作的客户对于上海在园区的置业，只要不是单纯以养老为动机（太湖地区会是一个选择），从地理和交通便捷度，园区首选。相对于上海，在巨大的价格差面前，他们没必要