城镇化的新热点与房地产的新机遇

城镇化的新热点与房地产的新机遇中国城市和小城镇改革发展中心乔润令北京第一、城镇化面临的新问题旧动力迅速减弱，新动能尚未形成1-1、以往支撑城镇化的动力1、大规模的招商引资、推动工业化。既解决GDP增长、又可以增加财政收入，还能解决农民工的城镇就业。2、大规模的房地产开发，新城、新区建设。中国房地产投资总量从2003年的10154亿元，增加到2012的71804亿元，增长6倍之多。3、大规模融资借债，解决城镇化的巨额资金问题。中西部地区的城市建设资金，土地出让约占20%，土地抵押贷款约占70%。以透支土地未来收益方式，支撑城镇化。4、地方政府公司化是重要的动力。以土地运作为抓手、以城市规划为手段，以公共设施为支撑，趋利动机倾向严重。1-2、地方政府：资源、抓手与模式1、地方政府的可控资源—土地。一是制定政策空间很小；二是调节税收权利基本没有；三是运营土地。土地财政、土地金融、经营城市。2、城市侧抓手：一是房地产开发；二是新城、新区建设。三是招商引资。传统产业扩张。农民工就业。3、农村侧抓手：一是鼓励农民工进城就业、打工。二是建设农村新社区。三是推进农民集聚、土地流转。4、发展模式：一是产业园区模式；二是城市综合体模式。三是农村的“宅基地换房”、“两分两换”等新社区模式。1-3、收入与就业导向决定地方政府行为1、城市建设没有稳定的、可持续的税种（国外主要依靠财产税、消费税）2、财税导向决定政府行为：以流转税为主体的税制结构鼓励招商引资，不鼓励吸纳人口。所以地方政府对吸纳人口缺乏动力。3、地方政府竭力招商引资发展二产：既可以增加GDP，又可以增加税收和就业。4、地方政府热衷于发展房地产。因为土地是第二财政。一是多卖地可以增加土地收入。二是房地产税费主要归地方政府。许多中西部的县市，前几年房地产收入占到了总收入的60%多。三是新城新区可以迅速改善城市形象、增加GDP、官员升迁与个人获益。1-4、结论：旧动力减弱，新动力尚未形成1、传统产业的产能严重过剩，传统工业化的增长动力大大减弱。2、新城、新区、城市综合体、房地产已经严重过剩。房地产业的黄金10年已成昨日黄花。3、新政策推动传统以土地金融为特点的融资模式转型：吃饭靠财政，建设靠土地模式风险大，不可持续。政