49地块前期定位报告2016.1.29

49号地块前期定位报告保利地产代理·杭州2016年1月1Step1：地块素质回顾分析地块素质等级、产品承载力定位打造建议地块素质市场项目定位产品定位Step2：市场竞争格局分析分析区域板块房地产市场等级、市场竞争形势Step3：项目定位思考结合以上分析，确定项目定位Step4：产品定位思考结合项目定位，分析产品定位Step5：产品打造建议结合项目定位，参考成功案例，给出产品打造建议目录首先，地块素质回顾地块位置+基本指标隶属下沙大学城北板块，城市界面和成熟度较低地块占地面积：52477平米容积率：2.6绿化率：大于或等于30%建筑密度：小于或等于25%建筑高度:不限设配套公建用地从宏观位置来看:项目西距市中心武林广场直线距离22.3公里（车程45分钟），距离下沙中心金沙湖6.1公里，距离萧山国际机场12.1公里。项目位于开发区大学城北单元的居住片区，临近体育公园，东距钱塘江约1.8公里，距地铁1号线文海南路站2.5公里，需公交换乘，东距我司的城市果岭项目仅700米。项目地处大学城北单元位于开发区的东北角，东西北三面分别为大江东工业区、开发区南工业区和海宁工业区，从地理位置上来属于偏远郊区，四周又是工业区有较大污染，因此开发程度较低，城市界面和成熟度都很低。南侧为高校园区，西侧为工业区地块现状+配套周边多为未出让土地，现有配套匮乏，西北侧有轻微空气污染紧邻生活配套匮乏但5公里内各项配套较齐全生活配套：项目附近配套多为周边住宅底商配套，板块内规划多处商业用地，未出让。主要大型餐饮、购物、生活休闲、金融配套等在德胜快速路以南；交通工具：四周道路建设完毕，临近德胜快速路、之江东路等主干道。目前项目周边主要公交线路仅有390路，距离地铁1号线文海南路2.5公里，需公交换乘；景观资源：距钱塘江约1.8公里；地块形状为长方形，形状规整适合规划开发，内部土地平整、无南北高差东、西、北三侧为宅地，南侧规划小学一处，东侧宅地已被宋都购置，西北侧1.5公里为下沙北工业区地块小结多维度初判项目地块素质尚可但存在隐患，我司认为需谨慎定位维度现状分析1、地段大学城