开创淮南汽车后市场第一城营销部2014-3红达天筑丽景商业项目营销策略报告报告整体框架项目思考点总体营销策略项目产品特质梳理商铺分割及组合策略主题定位及业态规划虚拟商铺分割研判营销推广执行节点划分公关活动执行概要市场定位思考业态规划建议项目主题定位5#裙楼分割方案商业楼分割方案入市策略推售策略公关营销策略品牌营销策略精准营销策略租售策略PART1项目思考点项目总体认识与理解项目总建筑面积:15.76万㎡,其中住宅建筑面积:11.43㎡,商业建筑面积:22642㎡。商业主要分布在3#楼1-3层商业裙楼,5#楼1-3层商业裙楼与5#楼东南角商场1-4层,8#楼1-2层连体商铺。目前3#楼商业已售,8#楼商业待建,5#楼商业将是亟待推售的重点,可售面积约:20352平米。5#楼商业建筑基本成型,即将现房发售。前期断断续续做过一些宣传推广,市场中已有一定的认知度。销售、招商蓄客工作一直持续进行,已启动销售认筹,未正式销售。认知要点:准现铺、已推广、未销售;缺乏系统的主题包装及营销策略。项目开发思考点企业角度市场角度思考要点:在保证合理的开发收益前提下,快速去化,回笼资金是第一要务。项目角度虽然项目区位交通条件具备一定优势,但2万方的体量没有绝对规模优势,可以不用考虑专业化招商、运营,打造标杆型项目,就从务实的投资开发收益角度界定项目发展战略;待售商业基本成型,部分已现铺呈现,从项目开发节奏考虑,早该将实质性销售工作提上日程。目前公司在规划、待建设项目共四个,对企业现金流的要求较高,特别是面对城南、三十铺项目的正在筹备启动,本项目应该提供应有的“输血”,那么资金快速回笼很关键;从企业人力资源综合调配的角度分析,本项目已开发大半,应该尽快突破营销环节中的难点、重点,抽出部分精力操作新建项目;目前六安市总体商业供应量很大,竞争也较为激烈,在客户资源是一定量的前提下,快速占位、优先夺客很重要。所以,项目快速推售势在必行。那么接下来我们需要解决的核心问题是:商铺如何分割组合?——商铺分割本项目不是传统的街区商业,也不算真正的