易居2011年8月青岛康大凤凰广场营销方案

竞争个案分析鲁能领秀城信谊项目部09年营销优化方案2011康大凤凰广场营销方案方案提供：易居中国青岛公司2011.8谨呈康大置业提问报告目录——一、市场研究二、产品认知三、客群定位四、营销策略第一部分/市场研究结论前置1、限购后开发区成交有明显下滑，但仍作为七区成交主力军；2、全市公寓产品市场成交占比从1%提升至3%，开发区始终维持在4%；3、本案投资客户市场受滨海大道一线海景产品的直接竞争冲击，错位竞争为解决之道。青岛限购令的出现，代表着青岛楼市进入了冰冻期；政策的效果体现主要集中在11年2月至今，呈现出——“量跌价稳”的格局。冰冻期市场研究/青岛市场/七区整体走势限购后，开发区占比中轴较不稳定，但身居前四的排位较稳。中轴水平区间水平区间水平限购市场研究/青岛市场/各区成交占比分析整体市场进入冰冻期，七区中开发区认可度相对高。限购后……虽然限购，但大环境相对看好市场研究/青岛市场/小结1限购对于青岛普通住宅市场影响较大，市场环比及同比平均水平均持走低。冰冻期市场研究/青岛市场/住宅成交走势限购政策对于公寓产品的影响要低于住宅；“冰冻期”中的公寓产品环比走高，同比水平有所下降。市场研究/青岛市场/酒店式公寓成交走势冰冻期公寓成交量/住宅成交量均值为0.013公寓成交量/住宅成交量均值为0.032政策影响前后政策影响后全市公寓成交所占份额有所提升，市场认可度相对高于住宅类产品市场研究/青岛市场/两类产品比值分析全市主力军住宅产品受打击影响较大，而公寓产品市场认可度要高于住宅。政策影响全市来看，公寓类产品市场机会要高于住宅项目。市场研究/青岛市场/小结2限购前后，公寓与住宅成交量平均比值基本不存在偏离性；近一年(2010/07-2011/07)时间段，开发区公寓产品在限购后，市场认可度水平出现提升。政策影响前后公寓成交量/住宅成交量均值为0.04公寓成交量/住宅成交量均值为0.04市场研究/开发区