合富辉煌广州保利芳村原高尔夫球场项目营销定位策略深化方案

HOPEFLUENT保利芳村原高尔夫球场项目营销定位策略深化方案一、区域市场基本情况二、项目产品及卖点分析三、项目提升建议三、项目形象定位及深化四、营销推广策略六、定价及推货安排本案提纲一、区域市场基本情况区域市场分析竞争项目分析一、区域市场基本情况区域市场分析——荔湾区市场分析——金沙洲板块市场分析竞争项目分析2010年荔湾区在售楼盘主要集中在原荔湾板块原荔湾板块在售楼盘较多，以品牌开发商旗下楼盘为主，主流均价17000-25000元/㎡。其中正望江、湖景单位均价集中27000-30000元/㎡。原芳村板块在售楼盘仅有逸彩庭园及荔江美筑，价格15000-16000元/㎡荔湾区市场分析——供应层面受原芳村供货量大幅减少影响，2010年荔湾区供货量同比减少33%2010年荔湾区新增供应量减少33%2010年荔湾区新增商品房供应38万平米，供应同比减少33%。主要是受原芳村供应大幅减少影响，2010年原芳村板块仅荔江美筑推出两栋新单位（逸彩庭园2010年在售单位预售证全部在09年12月出齐）原芳村新增供应量同比减少80%；2010年荔湾区新增供应主要来自：逸翠湾、柏悦湾、君湖华庭、长乐花苑等。荔湾区市场分析——供应层面2010年荔湾区商品住宅成交价升、量减2005年后随着大市的利好和众多品牌开发商的加入，荔湾区楼价快速上涨2005年原芳村并区后，受到大市利好及一批如：恒基兆业、和记黄埔、城建、万科等品牌开发商的加入，区内产品质素上升较快，区域价值快速提升，尤其是原芳村板块。荔湾区2010年1-10月新增商品住宅供应38万m2,同比减少33%。荔湾区2010年1-10月商品住宅成交面积40.32万m2，同比略降6%荔湾区2010年1-10月商品住宅成交均价16424元/m2,同比上升37%荔湾区市场分析——成交层面受供应结构影响，2010年荔湾区签约价格上升31%2010年荔湾区签约面积略降6%，签约均价上升31%10年签约面积同比略降6%，变化不大；10年签约价格除受大市带动外，亦受到供应结构影响。10年签约楼盘主要以原荔湾为主，在售楼盘逸翠湾、君湖华庭、岭南湾料也均以江景、湖景、