三友良品2011年3月21日西安中海御湖一号整合推广提报

中海御湖一号整合推广提报提交：中海地产提报：三友良品时间：2011.3.21止/湖居至此为巅1章西安豪宅市场检阅1\[1.5万元俱乐部”成员]金地·湖城大境曲江公馆·和园鸿基紫韵绿地·九号观邸绿地·海珀兰轩紫薇·公园时光高科·八号府邸【曲江区域】【其他区域】【曲江区域竞争】以湖为界，豪宅众立，曲江向湖，大势所趋资源为王，曲江南北湖成为豪宅地位之证。离湖愈远，价值愈难攀越，目前几大竞争者亦是夺湖之争。而不直接观湖项目鸿基紫韵钳制于金地·湖城大境绿地·九号观邸的价值取向为二环与曲江之间的城市资源，卖点为省委贵地和园、华侨城为南北湖之界的项目，并非湖居资源的绝对优胜者金地·湖城大境，围南湖而制，将湖的资源发挥淋漓尽致【其他区域】或倚靠强大区域客户自生能力。如高新区紫薇·公园时光八号府邸高新区依然是西安市场本地高端客的摇篮，2大高端项目引领高新区人居走向城市豪宅阶段。同时因为建区20的积淀，两大本土品牌的影响，除陕北客、私企业主外，这两大项目客户资源很大一部分来自政界（如与高新区管委会关联者）。或有赖于产品的极致精细化。位处西安陕北客购房三大区域之一（高新、曲江、北城），绿地·海珀兰轩陕北客占40%，中后期一线城市沿海城市外地客占到30%，高新区客户亦为其贡献重要份额约30%。2\高端市场客户构成A\本地私企业主（高新区为主）B\陕北能源从业或关联者C\政界客户D\一线或沿海城市客户E\部分周边富裕地区客户（渭南潼关等）以上几类共同构筑和支撑了西安高端市场，在不同项目分占百分比不尽相同2章竞争格局与客户定位新政之前，御湖一号强烈鲜明的资源优势（户户观湖）令本案从其他竞争者中脱颖而出。新政之后，竞争将变得复杂。限外、限购令使我们的项目必须从更多竞争者那里截流和争夺客源。同时对客户进行一步置业终极大宅的引导。1\新政后竞争格局复杂【截流】高质量的本地客如紫薇·公园时光、八号府邸所吸纳的本地客高新区私企业主、政界客户等应对强城市湖居豪宅之概念，以资源拉动。同时针对目标客群特性精准打击