深圳桂强芳高层独栋项目发展战略和营销报告(星彦地产)2006-79页

桂强芳项目发展战略和营销报告报告说明报告虽然已经完成并交给贵司，但是我们对本项目的思考一刻都没有停止，出于责任感和对本项目的兴趣，在经过几轮正式和私下的讨论后，我们对本项目的价值有了更深入的挖掘，对项目开发目标形成了新的判断，产品定位方向和定价也作出较大的修正，最终完成了本次汇报的这一方案。项目价值和思维路径案例一：趣园规模：占地3400，容积率3.94，建面17297建筑：独栋24层，三梯11户，247户销售情况：03年11月入市04年12月入伙。100％销售。最终定位：城市高尔夫私人酒店拥有深圳高尔夫的稀缺绝佳景观滨河路噪音、周边配套不足片区无高档楼盘，人气不旺周边同类型的宏轩名庭、骏皇嘉园皇庭世纪均价在7000－7500元之间本项目最终实现均价12500元/平米案例二：御林规模：占地13200，容积率2.06，建面37700建筑：一栋18层，248户销售情况：05年11月入市，目前销售70％。最终定位：高尔夫酒店寓所拥有中信高尔夫和龙湖的稀缺绝佳景观位置偏、周边配套不足产品跨度大（63－300）周边绿谷、泰雅园、怡康家园等楼盘均价不足5000元本项目目前均价13000元/平米这两个项目和本项目有一定的相似性：具备稀缺景观资源优势的同时，也存在显而易见的劣势（规模小、位置偏、缺配套等）。是什么使它们最终实现了比周边楼盘高出70％－150％的均价呢？市场又凭什么认可了这样的高价？这是一个值得我们深入探讨的问题……稀缺景观＋稀缺定位项目价值最大化反向推导定位模式回顾一下趣园的定位过程，可以为本项目提供一些有益的启示高成本决定的高价位寻找客户，明确客户特征及需求定位产品提供特殊服务选择营销渠道项目价值目标一个缺乏高档产品的片区一个仅有98席的福田项目一个环境清幽、配套薄弱的项目一个拥有园博园、深圳湾、塘朗山三重稀缺绝佳景观资源的项目……应该拥有怎样的目标和价值？经过几个回合的探讨，星彦公司认为，本项目的目标?应仅限于顺?实现100％销售，也?在于凭借天然优势比区域同档次楼