博思堂2011年5月苏州吴中地产·相王府2011年度营销执行报告

相王府2011年度营销执行报告博思堂地产综合服务股份有限公司2011年5月谨呈：吴中地产2001——2011，十年一跃，吴中太湖片区从走进太湖时代发展到住进太湖时代。太湖光辉复兴使命，吴中地产肩负。报告解决问题客源有限情况下如何精准挖掘本地客户，拓展外区域客户需求补充项目客源？太湖板块凭什么让人买单，如何既给项目一个形上的高端形象，又贴切市场基本需求？如何通过立体化营销全程把握客户每一个细节感动点，通过现场销售策略，提供客户销售解决方案？如何通过产品推案节奏，推出阶段性满足市场需求产品，从而保证项目回款，为后期溢价提供保障定位营销推案客源PART1市场研判篇PART2策略研究篇PART3阶段执行篇目录政策解析——国家、地方宏观调控频出，力度空前，市场下行成定局苏州限贷限购限价全国9.29“新五条”4.17“国十条”1.10“国十一条”1.26“新国八条”限价：市区2011年新房价格控制目标——增幅低于今年全市地区生产总值和市区居民人均可支配收入增幅限购：苏州市区实行限二限三政策行政干预，决心空前力度空前，前所未有政策研判——依据以往政策盘整期经验，预计2012年底或2013年初政策效应减弱，市场逐步走向复苏态势，年内市场回暖无望，项目面临严峻挑战98年2003年2005年2007年9月2009年2010年4月2011年3月进入市场稳定期2012年初量价继续走弱2012年底就调控周期而言，盘整期通常在1-1.5年左右，其中政策效应滞后期约为3-6月。所以我们预计此次政策的影响将持续到2012年底，而市场随着政策影响的逐渐散去，市场将在12年底或13年初步入快速上涨期；但鉴于政府此次调控决心，不排除未来从严调控依旧延续，延长调控期，但考虑到国家经济增长、地方政府土地财政等因素影响，无限制延长调控时间可能性较小。政策影响逐渐减弱，市场上升政策严控下，市场面临下行期，周边竞品表现如何，我们如何破局？竞品趋势——主要竞品受区域淡旺季和宏观调控效应明显，4.14新政、新国八条特别是限购